Μέσα από την πρόσφατη συνέντευξη του κ. Πέτρου Παπαναούμ στη δημοσιογράφο Άννη Καρολίδου για το GRTimes.gr, προέκυψαν πολύ ενδιαφέροντα στοιχεία σχετικά με την κατάσταση στην οποία βρίσκεται το κτιριακό απόθεμα στους επτά Δήμους που αποτελούν το Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης (Αμπελοκήπων-Μενεμένης, Θεσσαλονίκης, Καλαμαριάς, Κορδελιού-Ευόσμου, Νεάπολης-Συκεών, Παύλου Μελά και Πυλαίας-Χορτιάτη)

Από τεχνικής απόψεως, ένα κτίριο ηλικίας άνω των 35 ετών είναι βέβαιο ότι παρουσιάζει φυσιολογικές φθορές και βλάβες που χρήζουν διόρθωσης, αποκατάστασης και ανακαίνισης.

Έτσι διακρίνουμε δυο μεγάλες ηλικιακές κατηγορίες με τα κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν το 1985 και τα υπόλοιπα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ από την απογραφή των κτιρίων του 2011, αναφορικά με το Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης, «πρωταθλητές» σε παλιά κτίρια (πριν το 1985) είναι:
– ο Δήμος Θεσσαλονίκης με το 74,5% των κτιρίων του (18.000 κτίρια) και
– ο Δήμος Αμπελοκήπων-Μενεμένης με 75,4% των κτιρίων του (3.856 κτίρια)

Στην καλύτερη κατάσταση όπως ήταν αναμενόμενο βρίσκεται ο Δήμος Πυλαίας-Χορτιάτη με το 36% των κτιρίων να είναι κτισμένα προ του 1985, ενώ σε όλους τους άλλους Δήμους περισσότερα από τα μισά κτίρια ανήκουν σε αυτή την κατηγορία.

Το φαινόμενο αυτό φυσικά δεν είναι μόνο Ελληνικό αλλά πανευρωπαϊκό μιας και μιλάμε για τη Γηραιά Ήπειρο. Αυτός είναι και ο λόγος που η Ευρωπαϊκή Ένωση στέφεται συνεχώς στρατηγικά στις ανακαινίσεις, θέλοντας να μειώσει τόσο την ενεργειακή κατανάλωση όσο και το ανθρακικό αποτύπωμα (carbon footprint) των κτιρίων.

Αειφόρα κτίρια και η ελληνική πραγματικότητα

Η πράσινη συμφωνία αποτέλεσε το έναυσμα για μια σειρά από νομοθετικές αλλαγές, από την επιλογή των υλικών και τον τύπο της δόμησης, έως τη διάρκεια ζωής και το τέλος της ζωής του κτιρίου. Οι χώρες του ευρωπαϊκού Βορρά κάνουν ήδη αποφασιστικά βήματα σε αυτή την κατεύθυνση, ενώ στην Ελλάδα η συζήτηση μόλις ανοίγει, με τα πιστοποιημένα ως αειφορικά κτίρια σε όλη τη χώρα να είναι μόλις 70.

Η κα Οντρεϊ Νάγκεντ, διευθύντρια στο Παγκόσμιο Συμβούλιο Αειφόρων Κτιρίων τονίζει ότι «Η πρόκληση στην Ευρώπη είναι διπλή, γιατί εκτός από τις νέες κατασκευές υπάρχει ένα πολύ μεγάλο απόθεμα παλαιών κτιρίων. Για να επιτύχουμε τους ευρωπαϊκούς στόχους για το κλίμα πρέπει να επιταχύνουμε τους ρυθμούς ανακαίνισης, αλλά και να δημιουργήσουμε πολιτικές για το “αποτύπωμα” του κτιρίου σε όλη τη διάρκεια ζωής του (building carbon life)».

Από την πλευρά του ο κ. Αλέξανδρος Αθανασούλας, πρόεδρος του Συμβουλίου Αειφόρων Κτιρίων Ελλάδας αναφέρει: «Στην Ελλάδα έχουμε κάνει πρόοδο σε αυτή την κατεύθυνση, λ.χ. με παρέμβασή μας συμπεριελήφθη στον νέο οικοδομικό κανονισμό ρύθμιση για την πριμοδότηση με 10% του συντελεστή δόμησης των κτιρίων που θα πιστοποιούνται σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα. Γενικά όμως οι παρεμβάσεις της Πολιτείας στρέφονται μόνο στην ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Ως αποτέλεσμα, είμαστε πολύ πίσω – το 2021 μόλις 70 κτίρια στην Ελλάδα είχαν πιστοποιηθεί ως αειφορικά κατά Leed ή Breeam. Η αλλαγή δεν αφορά μόνο το θεσμικό κομμάτι αλλά και τη νοοτροπία και πρέπει να έρθει ως απαίτηση, όχι μόνο των developers και των αγοραστών (επειδή θα έχουν πρόσβαση σε χρηματοδότηση) αλλά και των χρηστών, δηλαδή της κοινωνίας».

ERGONblog.gr με πληροφορίες από Grtimes.gr και kathimerini.gr

Συνέντευξη στην ηλεκτρονική εφημρίδα GRTimes.gr και τη δημοσιογράφο Άννη Καρολίδου παραχώρησε ο Πέτρος Παπαναούμ, Διπλ. Μηχανολόγος Μηχανικός & Project Manager τεχνικών έργων της ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί® για τις ανακαινίσεις και την κατάσταση στη οποία βρίσκεται το κτιριακό απόθεμα του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης.

Μέσα από τη συνέντευξη δημσιεύθηκαν κάποια πολύ σημαντικά δεδομένα για την κατάσταση στην οποία βρίσκεται το κτιριακό απόθεμα του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης, το δυναμικό των ανακαινίσεων καθώς και τους κινδύνους που διατρέχουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων όταν αναθέτουν την ανακίνιση σε ακατάλληλα συνεργεία.

Διαβάστε αναλυτικά τη συνέντευξη:

Με το 60% περίπου των κτιρίων στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης, να έχει τουλάχιστον 40αρίσει ηλικιακά, οι ανακαινίσεις κατοικιών και επαγγελματικών χώρων, είναι απαραίτητες προκειμένου να ικανοποιηθούν οι ανάγκες νέων ή και παλαιών χρηστών. Τα παλιά ακίνητα χρειάζονται γενναίο lifting, κάτι που αναγνωρίζουν ιδιοκτήτες και επενδυτές, με αποτέλεσμα η αύξηση του κόστους εργασιών να μην έχει βάλει φρένο στην «αγορά των ανακαινίσεων».

Με τις νέες κατασκευές να υπολείπονται κατά πολύ της ζήτησης, οι ανακαινίσεις του γερασμένου κτιριακού αποθέματος, είναι αυτές που δίνουν τη λύση σε παλιούς και νέους ιδιοκτήτες, είτε πρόκειται για ιδιοκατοίκηση, είτε για την εκμετάλλευση επενδυτικού ακινήτου. Οι ανακαινίσεις λοιπόν, τα τελευταία αρκετά χρόνια, έχουν στην πραγματικότητα δημιουργήσει μία ξεχωριστή τεχνική αγορά, που έχει συνδεθεί τόσο με τη βραχυχρόνια μίσθωση/Airbnb, την αλλαγή χρήσης ακινήτων από επαγγελματικά σε οικιστικά, την πιεστική ζήτηση για φοιτητική κατοικία.

Το τοπίο που έχει διαμορφωθεί σε αυτή την ιδιαίτερη αγορά των ανακαινίσεων, περιέγραψε στο GRTimes.gr o κ. Πέτρος Παπαναούμ, διπλωματούχος μηχανολόγος μηχανικός, project manager τεχνικών έργων και συνιδιοκτήτης του τεχνικού γραφείου «ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί», ο οποίος μάλιστα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, χώρισε το οικοδομικό απόθεμα της Θεσσαλονίκης σε δύο μεγάλα age groups.

Μετά το μεγάλο σεισμό της Θεσσαλονίκης, του 1978, ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός του 1985, χρησιμοποιείται συχνά από τους μηχανικούς σαν σημείο αναφοράς, αν και δεν συνδέεται με τη δραστηριότητα των ανακαινίσεων. Στη Θεσσαλονίκη λοιπόν και από το σύνολο κτιρίων 87.539 (ΕΛΣΤΑΤ απογραφή 2011), 51.226 κτίρια ή το 58,52%, είχαν κατασκευαστεί προ του 1985, δηλαδή έχουν ήδη σχεδόν 40 χρόνια ζωής στα ….μπετά και τα δίκτυά τους ή και αρκετά περισσότερα. Βεβαίως, αρκετά… ώριμα είναι και πολλά κτίρια που κατασκευάστηκαν από το 1985 και έπειτα, καθώς από εκείνο το χρονικό σημείο είχε ξεκινήσει μία επόμενη φάση εντατικής ανοικοδόμησης.

Κτιριακό απόθεμα Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης (Στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ – Απογραφή Κτιρίων 2011)

Κατ’ επέκταση, η ανακαίνιση ενός παλιού διαμερίσματος, επαγγελματικού χώρου, καταστήματος, είναι εκ των ουκ άνευ, ειδικά εάν αυτά τα ακίνητα πρόκειται να πωληθούν ή να εκμισθωθούν από νέους ενοικιαστές ή να αλλάξουν χρήση ως επενδυτικά πλέον περιουσιακά στοιχεία.

Πώς όμως διαμορφώνεται η αγορά των ανακαινίσεων στη Θεσσαλονίκη, εάν τη δούμε ως μέρος της συνολικής αγοράς ακινήτων;

«Οι ανακαινίσεις και η αγορά ακινήτων πορεύονται μαζί, καθώς η ανακαίνιση εκ των πραγμάτων είναι ένας βασικός παράγοντας που συντελεί στη διαμόρφωση της αξίας ενός ακινήτου.

Το Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης έχει μια σύνθεση κτιριακού αποθέματος που αναπόφευκτα καθιστά την ανακαίνιση αναγκαία, καθώς τα κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν το 1985 αποτελούν σχεδόν το 60% (σε απόλυτους αριθμούς είναι περισσότερα από 50.000 κτίρια). Όλα τα ακίνητα που βρίσκονται σε αυτά τα κτίρια, ανεξαρτήτως χρήσης, είναι βέβαιο ότι χρήζουν ανακαίνισης. Το ισχυρό αυτό δυναμικό έχει δημιουργήσει από το 2010 μια δυναμική αγορά, την «αγορά των ανακαινίσεων».

Υπάρχουν πλέον εταιρείες που έχουν τις ανακαινίσεις σαν βασικό αντικείμενο και είναι τόσο μεγάλο το αντικείμενο που καθίστανται βιώσιμες και αναπτυσσόμενες;

«Προσωπικά ως μηχανικός δεν μπορώ να διαχωρίσω τις ανακαινίσεις από το υπόλοιπο φάσμα των τεχνικών αντικειμένων, όπως οι μελέτες, η έκδοση οικοδομικών αδειών ή φυσικά η κατασκευή νέων κτιρίων. Παρόλα αυτά υπάρχουν εταιρείες που ασχολούνται σχεδόν αποκλειστικά με τις ανακαινίσεις».

Η ζήτηση για έργα ανακαίνισης, που στρέφεται κυρίως, τι αφορά ( π.χ. φοιτητική στέγη, Airbnb) και πόσο εκτεταμένη είναι; Μιλάμε για διαμερίσματα, κάποιο μεμονωμένο κατάστημα ή και μεγάλα έργα που αλλάζουν ενδεχομένως και την εικόνα ενός δρόμου;

«Η λογική της ανακαίνισης τύπου Airbnb είχε τεράστια άνθηση για μια τριετία (2017 – 2019) αλλά ανακόπηκε «βίαια» λόγω της πανδημίας, χωρίς να εμφανίζει σημεία ανάκαμψης.

Μια τάση που έχει επικρατήσει είναι η μετατροπή κενών καταστημάτων σε κατοικίες προς μίσθωση. Το φαινόμενο αυτό, παρατηρείται σε συγκεκριμένους δρόμους του κέντρου της Θεσσαλονίκης όπως στην οδό Κασσάνδρου κι’ ακόμη εντονότερο σε περιοχές ανατολικά του κέντρου αλλά σχετικά κοντά σε αυτό, όπως π.χ. σε Ανάληψη, Μπότσαρη, μέχρι και τη Μαρτίου.

Όσον αναφορά τα καταστήματα, επικρατούν δυο κατηγορίες: Από τη μία είναι οι αλυσίδες οι οποίες βασίζονται στην αισθητική τυποποίηση και από την άλλη, είναι κάποιες οικογενειακές επιχειρήσεις με ισχυρό τοπικό brand (συνήθως γύρω από τη γαστρονομία) που στοχεύουν να διαφοροποιηθούν τόσο μέσω των προϊόντων τους, όσο και μέσω της εικόνας των καταστημάτων τους. Σε αυτή τη δεύτερη κατηγορία υπάρχουν περιπτώσεις που επιδρούν ευρύτερα στην εικόνα ενός δρόμου ή και μιας ολόκληρης γειτονιάς με εξαιρετικές ανακαινίσεις».

Οι ενδιαφερόμενοι, οι ιδιοκτήτες ακινήτων, τι θα πρέπει να προσέχουν πριν αναθέσουν σε εταιρεία ή….αποσπασματικά έργα σε τεχνίτες; Κρύβει εκπλήξεις η αγορά των ανακαινίσεων;

«Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να καταλάβουν ότι η ιδιοκτησία ενός ακίνητου γεννά και υποχρεώσεις. Κάθε αστοχία που μπορεί να συμβεί λόγω μιας παρέμβασης συνεπάγεται ευθύνη με οικονομικές και νομικές συνέπειες. Φυσικά και κρύβει μεγάλες εκπλήξεις μια ανακαίνιση που θα ανατεθεί σε ακατάλληλα πρόσωπα.

Στον χώρο των ανακαινίσεων έχουν μπει τεχνίτες αλλά και επαγγελματίες άλλων αντικειμένων, που αναλαμβάνουν ανακαινίσεις χωρίς την καθοδήγηση μηχανικού με αποτέλεσμα να γίνονται λάθη που οδηγούν σε αστοχίες προκαλώντας προβλήματα σε γειτονικές ιδιοκτησίες, ενώ πολύ συχνά γίνονται εργασίες με ανασφάλιστο προσωπικό και δίχως να έχουν εκδοθεί οι απαιτούμενες άδειες, οπότε ακολουθούν καταγγελίες και επιβολή προστίμων.

Τονίζω όμως ότι ο νόμος επιτρέπει στον ιδιοκτήτη ακινήτου, να αναλάβει ως κύριος του έργου τις εργασίες με αυτεπιστασία, περιπτώσεις στις οποίες οι ιδιοκτήτες αυτοί χρειάζονται μηχανικοί για να κατευθύνουν και να συντονίσουν τα συνεργεία των τεχνιτών.

Αυτό που έχω να προτείνω στους ιδιοκτήτες είναι να συμβουλεύονται πάντα ένα τεχνικό γραφείο με εμπειρία σε ανακαινίσεις. Ο μηχανικός θα τους κατευθύνει στις κατάλληλες λύσεις. Θα διασφαλίσει την ορθή εκτέλεση ενός έργου τόσο νομικά με τις άδειες και τις διαδικασίες που πρέπει να γίνουν όσο και τεχνικά για την τήρηση των απαιτούμενων προδιαγραφών και μεθόδων εκτέλεσης των εργασιών».

Από την άνοδο στους συντελεστές κόστους, έχει ανακοπεί ο ρυθμός ανάθεσης τέτοιων έργων;

«Είναι γεγονός ότι η αύξηση των τιμών έχει δημιουργήσει μια επιπλέον ανασφάλεια, παρόλα αυτά δεν μπορώ να πω ότι έχει μειωθεί αισθητά ο ρυθμός ανακαινίσεων. Φαίνεται ότι ο κόσμος αντιλαμβάνεται ως μια ασφαλή επένδυση την τοποθέτηση χρημάτων για την αναβάθμιση ενός ακινήτου, είτε ενεργειακά, είτε και αισθητικά, κάτι που προσωπικά με βρίσκει απόλυτα σύμφωνο».

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου είναι πια στην καθημερινότητά μας και σκοπός του άρθρου είναι να μεταφέρουμε στους ιδιοκτήτες ακινήτων με απλά λόγια τα βασικά δεδομένα που πρέπει να γνωρίζουν.

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου είναι ένας ηλεκτρονικός φάκελος που περιλαμβάνει σχέδια, άδειες, μελέτες και σημαντικά έγγραφα που αφορούν σε ένα ακίνητο.

Η ηλεκτρονική ταυτότητα διακρίνεται σε:

• Ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου που αφορά σε ολόκληρο κτίριο
• Ηλεκτρονική ταυτότητα αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας που αφορά σε μεμονωμένες ιδιοκτησίες, οριζόντια ή κάθετη (διαμέρισμα, μεμονωμένη κατοικία συγκροτήματος κ.λπ.)

Είναι υποχρεωτική για όλα τα ακίνητα, νέα και υφιστάμενα, αλλά έχουν δημιουργηθεί δυο κατηγορίες χρήσεων για τις οποίες διαφοροποιούνται οι απαιτήσεις.

Κατηγορία Ι: Υποχρεωτική ταυτότητα κτιρίου εντός προθεσμίας

• Κτίρια Δημοσίου
• Συνάθροιση Κοινού (κινηματογράφοι, θέατρα, μουσεία, αθλητικές εγκαταστάσεις, συνδεριακά κέντρα κ.λπ.)
• Πρατήρια Καυσίμων
• Συνεργεία Αυτοκινήτων
• Τουριστικά Καταλύματα άνω των 300 τ.μ.
• Κτίρια Εκπαίδευσης (Σχολεία, Πανεπιστήμια κ.λπ.)
• Κτίρια Υγείας (Νοσοκομεία, Κλινικές κ.λπ.)

Κατηγορία ΙΙ: Υποχρεωτική ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου πριν από συμβολαιογραφική πράξη (μεταβίβαση ακινήτου, γονική παροχή, δωρεά κ.λπ.)

Στην Κατηγορία ΙΙ ανήκουν όλες οι χρήσεις ακινήτων που δεν περιλαμβάνονται στην Κατηγορία Ι, όπως:

• Κατοικίες
• Εμπορικά καταστήματα
• Τουριστικά καταλύματα κάτω των 300 τ.μ. κ.λπ.

Προϋπόθεση για την έκδοση της ΗΤΚ είναι μεταξύ άλλων η μη ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών και χρήσεων ή η προηγούμενη τακτοποίησή τους καθώς και η έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης εάν ήδη δεν υπάρχει.

Ως εκ τούτου είναι απαραίτητη η ανάθεση της διαδικασίας σε Μηχανικό με σκοπό να προσφέρει τις υπηρεσίες του οι οποίες περιλαμβάνουν ενδεικτικά:

• Πολεοδομική έρευνα
• Αυτοψία, αποτύπωση και έλεγχο νομιμότητας του ακινήτου
• Συμπλήρωση της ηλεκτρονικής πλατφόρμας και υποβολή των απαιτούμενων ανά περίπτωση αρχείων
• Έκδοση του Πιστοποιητικού Πληρότητας με τη Βεβαίωση Μηχανικού

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την ταυτότητα κτιρίου καλέστε στο 2310841656 για να επικοινωνήσετε με έναν μηχανικό της ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί ®.

Είστε ιδιοκτήτης ακινήτου; Διαβάστε περισσότερα νέα σχετικά με τα ακίνητα στο επίσημο Blog μας ERGONblog.gr

Όπως είχαμε γράψει σε προηγούμενο άρθρο, τέθηκε σε ισχύ ο Νόμος για τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης. Με βάση το Νόμο, δόθηκε παράταση στους ιδιοκτήτες κατά παρέκκλιση αρτίων αγροτεμαχίων κάτω των 4.000 τ.μ., να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικών αδειών μέχρι και τον Δεκέμβριο του 2022, για να εξασφαλίσουν την δυνατότητα οικοδόμησης κατοικίας.

Σύμφωνα με το νέο Νόμο, για τα άρτια ακίνητα εκτός σχεδίου, η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου κατοικίας που μπορεί να ανεγερθεί δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα 360 τ.μ. και ανάλογα με το εμβαδό του, η μέγιστη επιφάνεια διαμορφώνεται βάσει μαθηματικού τύπου, όπως φαίνεται στον Πίνακα 1.

Πίνακας 1: Μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση άρτιων αγροτεμαχίων

Για αγροτεμάχια εμβαδού μικρότερου των 4.000 τ.μ. που έως σήμερα θεωρούνταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα, ο νέος Νόμος προβλέπει μια περίοδο «χάριτος» έως και τον Δεκέμβριο του 2022. Εντός αυτού του μεταβατικού διαστήματος, οι ιδιοκτήτες θα έχουν τη δυνατότητα να προβούν σε έκδοση οικοδομικής άδειας ώστε να έχουν τη δυνατότητα να οικοδομήσουν κατοικίες.

Εάν παρέλθει η περίοδος των δυο ετών χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας, οι ιδιοκτήτες αυτών των αγροτεμαχίων χάνουν το δικαίωμα οικοδόμησης. Το δικαίωμα θα το αποκτήσουν ξανά μόνο εφόσον εγκριθούν τα νέα τοπικά ρυμοτομικά και πολεοδομικά σχέδια για τις περιοχές αυτές.

Ποια είναι τα «μικρά» αγροτεμάχια και πόσο κτίζουν

Τα κατά παρέκκλιση αγροτεμάχια για τα οποία ισχύει η παράταση και μπορούν να εξασφαλίσουν τους όρους δόμησης με το παλιό καθεστώς είναι αυτά που:

• υφίστανται από 12/11/1962 και έχουν εμβαδό τουλάχιστον 750 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρα και ελάχιστο βάθος 15 μέτρα
• υφίστανται από 12/09/1964 και έχουν εμβαδό τουλάχιστον 1.200 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 20 μέτρα και βάθος 35 μέτρα
• υφίστανταιστις 17/10/1978 και έχουν εμβαδόν τουλάχιστον 2.000 τ.μ, ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα και ελάχιστο βάθος 40 μέτρα
• βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν στις 24/4/1977, ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα και ελάχιστο βάθος 40 μ.
• είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειώνονται λόγω απαλλοτριώσεων ή διανοίξεων οδών και σε περιπτώσεις αναδασμών με ανταλλαγή γηπέδων, εφόσον μετά την απομείωση ή τον αναδασμό έχουν τα όρια αρτιότητας και τις λοιπές προϋποθέσεις των προηγούμενων δύο περιπτώσεων

Όσον αφορά τη μέγιστη δόμηση των μικρών αγροτεμαχίων, αυτή υπολογίζεται με μαθηματικούς τύπους, ανάλογα με το εμβαδό του αγροτεμαχίου. Στον Πίνακα 2 μπορείτε να δείτε αναλυτικά παραδείγματα.

Πίνακας 2: Μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση κατά παρέκκλιση άρτιων αγροτεμαχίων

Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες

Όσοι είναι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων μικρότερων των 4.000 τ.μ., που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου Νόμου θεωρούνταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα, θα πρέπει να προβούν σε έκδοση οικοδομικής άδειας μέχρι και τις 09/12/2022, με σκοπό να κατοχυρώσουν το δικαίωμα ανέγερσης κατοικίας εντός τεσσάρων ετών από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας.

Στην περίπτωση που έως την ημερομηνία αυτή, οι ιδιοκτήτες δεν προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, καταργούνται όλες οι παρεκκλίσεις αρτιότητας και κατ’ επέκταση το δικαίωμα ανέγερσης, με αποτέλεσμα την κατακόρυφη πτώση της αξίας της περιουσίας τους.

Με τις αλλαγές που προωθούνται με το νέο Νόμο, οι ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου ακινήτων και όσοι βρίσκονται σε αναζήτηση, με σκοπό την αγορά ακινήτων για την ανέγερση κατοικιών, θα πρέπει να συμβουλευτούν το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα μηχανικό.

Μπορείτε να μάθετε περισσότερες πληροφορίες μιλώντας με έναν μηχανικό της ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί® – Στοιχεία επικοινωνίας

Το άρθρο επιμελήθηκε ο Ελευθέριος Παπαναούμ, Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ., MSc. Αντισεισμικού Σχεδιασμού Τεχνικών Έργων Α.Π.Θ. και στέλεχος της ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί ®

Τα άρθρα μας μπορείτε να τα διαβάζετε και στο επίσημο blog μας ERGONblog.gr

Επίσης μπορείτε να λαμβάνετε σημαντικές ενημερώσεις μέσω του newsletter μας κάνοντας δωρεάν εγγραφή εδώ

Βεβαίωση για ερασίες ανακαίνισης που δεν απαιτούν άδεια. Θα καταγράφεται πλέον ηλεκτρονικά κάθε εργασία που θα γίνεται σε όλα τα ακίνητα.

Με Βεβαίωση Μηχανικού μέσω του πληροφοριακού συστήματος e-Άδειες γίνονται πλέον όλες οι εργασίες ανακαίνισης και επισκευών για τις οποίες δεν απαιτείται Οικοδομική Αδεια ή Εγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας, σύμφωνα με το Άρθρο 30 του Ν.4495/17.

Αυθαίρετα και ειδικές εγκρίσεις

Η νέα διαδικαία γεννά και άλλες προϋποθέσεις ώστε να επίτρέπεται η εκτέλεση εργασιών σε ένα ακίνητο.

Πολεδομικές αυθαιρεσίες. Είναι υποχρεωτικό είτε να είναι νομίμως υφιστάμενο ένα ακίνητο ή στην περίπτση ύπαρξης αυθαιρεσιών να έχει γίνει τακτοποίηση και να έχει εξοφληθεί τουλάχιστον το 30% του προστίμου.

Ειδικές εγκρίσεις. Το γεγονός ότι δεν απαιτείται για κάποιες εργασίες πολεοδομική άδεια δε σημαίνει ότι δεν πρέπει να εξασφαλίζονται ειδικές εγκρίσεις άλλων φορέων, ανάλογα με τη θέση του ακινήτου. Τέτοιες εγκρίσεις αφορούν το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής, την Αρχαιολογία, το Δασαρχείο, την Υπηρεσία Νεωτέρων Μνημείων κ.ά.

Ασφάλιση εργατοτεχνιτών και αναγγελία προσωπικού

Δεν είναι κάτι νέο αλλά οφείλουμε πάντα να το επισημαίνουμε. Για οποιαδήποτε οικοδομική εργασία ανεξαρτήτως μεγέθους και άδειας, απαιτείται η ασφάλιση των εργατοτεχνιτών. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου υποχρεούται να κάνει απογραφή των εργασιών στον ΕΦΚΑ καθώς θεωρείται εργοδότης – κύριος του έργου. Από την πλευρά του μηχανικού, θα πρέπει να γίνει ο Πίνακας προμετρήσεων, συνοδευόμενος από τεχνική έκθεση.

Κατά τη διάρκεια των εργασιών θα πρέπει να συντάσσεται Αναλυτική Περιοδική Δήλωση (ΑΠΔ) και να καταβάλλονται οι αντίστοιχες ασφαλιστικές εισφορές. Με την ολοκλήρωση των εργασιών, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να δηλώσει την αποπεράτωση των εργασιών.

Είναι επίσης υποχρεωτική η τήρηση παρουσιολογίου κατά τη διάρκεια των εργασιών και την αναγγελία του προσωπικού στο ηλετρονικό σύστημα ΕΡΓΑΝΗ.

Διαχείριση αποβλήτων (μπάζων)

Τα απόβλητα που προκύπτουν από οποιαδήποτε οικοδομική εργασία είναι υποχρεωτικό να συλλέγονται και να ανακυκλώνονται. Πριν την έναρξη εργασιών πρέπει να συντάσσεται Σύμβαση μεταξύ του ιδιοκτήτη του ακινήτου και μιας διαπιστευμένης εταιρείας διαχείρισης απόβλητα εκσκαφών, κατασκευών και κατεδαφίσεων (ΑΕΚΚ).

Ο ρόλος του μηχανικού είναι να συντάξει το Σχέδιο Διαχείρισης Αποβλήτων, μια μελέτη εκτίμησης των ειδών και της ποσότητας αποβλήτων που πρόκειται να παραχθούν.Τα ΑΕΚΚ που προκύπτουν πρέπει να μεταφέρνται σε πιστοποιημένες δομές. Μετά την ολοκλήρωση των εργασιών, ο ιδιοκτήτης οφείλει να λάβει από την εταιρεία τη Βεβαίωση Παραλαβής που πιστοποιεί την ορθή διαδικασία διαχείρισης των ΑΕΚΚ.

Δείτε εδώ την ενημερωμένη λίστα εργασιών του Αρθρυ 30 του ν.4495/17 για τις οποίες δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας.

Δείτε το επίσημο blog μας με περισσότερα νέα και τεχνικές συμβουλές, ERGON blog.gr

Σύμφωνα με το Άρθρο 30 του Ν. 4495/2017, δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για μια σειρά από εργασίες. Πριν την εκτέλεση των παραπάνω εργασιών, συντάσσεται υποχρεωτικά ηλεκτρονική βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού, που εκδίδεται απότο  πληροφοριακό σύστημα e-Άδειες Τ.Ε.Ε..

Αυτό ισχύει φυσικά με την επιφύλαξη των ειδικών διατάξεων που αφορούν την περιοχή ή το κτίριο.

Για την απιατούμενη βεβαίωση και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη διαβάστε εδώ.

Σε ποιες περιπτώσεις επιτρέπεται η εκτέλεση εργασιών:

1. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα
2. Σε κτίρια ή τμήματα κτιρίων τα οποία έχουν εξαιρεθεί της κατεδάφισης ή έχουν υπαχθεί σε οποιονδήποτε νόμο εξαίρεσης από την κατεδάφιση
3. Σε τακτοποιημένα αυθαίρετα που έχει εξοφληθεί τουλάχιστον το 30% του πριστίμου
4. Σε οικόπεδα ή γήπεδα εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις
5. Σε οικόπεδα, γήπεδα ή κτίσματα, που δεν βρίσκονται σε δάσος, ρέμα, αιγιαλό ή παραλία, σε καθορισμένο αρχαιολογικό χώρο όπου απαγορεύεται η δόμηση, σε περιοχή απολύτου προστασίας, σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης ή του οικισμού, σε κτίρια που είναι στατικά επικίνδυνα, πριν αρθεί η επικινδυνότητα, σε τμήμα κτιρίου που έχει κατασκευαστεί μετά τη θεσμοθέτηση παρόδιας στοάς και εμπίπτει σε αυτήν, παρά το όριο διεθνών, εθνικών, επαρχιακών, δημοτικών ή κοινοτικών οδών εντός ζώνης πλάτους πενήντα τοις εκατό (50%) των οριζόμενων από τη νομοθεσία για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας.
6. Σε ρυμοτομούμενα κτίρια επιτρέπεται μόνο για τις εκ του νόμου επιτρεπόμενες εργασίες σε αυτά.

Οι εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας και πρέπει να εκδοθεί βεβαίωση μηχανικού

α) εργασίες εσωτερικών χρωματισμών, μικρών επισκευών θυρών και παραθύρων ή μεμονωμένων επισκευών για λόγους χρήσης και υγιεινής, επισκευής ή αντικατάστασης δαπέδων,

β) μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν μεταβάλλουν τη φέρουσα κατασκευή του κτιρίου, καθώς και κατασκευές που απαιτούνται για τη μετακίνηση ή την κάθε μορφής εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Δεν συμπεριλαμβάνεται η κατασκευή ανελκυστήρα.

γ) εξωτερικοί χρωματισμοί ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων χωρίς χρήση ικριωμάτων,

δ) συντήρηση, επισκευή, διασκευή ή και τμηματική αντικατάσταση εγκαταστάσεων και αγωγών κτιρίων,

ε) αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων και υαλοπινάκων στο ίδιο άνοιγμα,

στ) συντήρηση και επισκευή στεγών ή δωμάτων χωρίς χρήση ικριωμάτων,

ζ) μικρές διαμορφώσεις του εδάφους μέχρι συν/πλην 0,80 μ. από το φυσικό έδαφος,

η) τοποθέτηση κλιματιστικών και επιτοίχιων λεβήτων αερίου για θέρμανση και παραγωγή ζεστού νερού χρήσης σε υφιστάμενα κτίρια, εγκατάσταση συστοιχίας επιτοίχιων λεβήτων αερίου για θέρμανση ή παραγωγή ζεστού νερού χρήσης σε ισόγειους υπαίθριους χώρους κατοικιών, εγκατάσταση συστημάτων τροφοδοσίας, ρύθμισης και μέτρησης φυσικού αερίου, όπως ρυθμιστές, μετρητές και παροχετευτικοί αγωγοί, εγκατάσταση συστημάτων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.), υπέργειων σταθμών διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου.

θ) τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων, 

ι) εργασίες τοποθέτησης παθητικών ηλιακών συστημάτων ή αντικατάστασης εξωτερικών κουφωμάτων ή τοποθέτησης ή αντικατάστασης καμινάδων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων, χωρίς χρήση ικριωμάτων, στο πλαίσιο του προγράμματος «Εξοικονόμηση κατοίκον», καθώς και εργασίες τοποθέτησης παθητικών ηλιακών συστημάτων ή αντικατάστασης εξωτερικών κουφωμάτων ή τοποθέτησης ή αντικατάστασης καμινάδων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων χωρίς χρήση ικριωμάτων,

ια) τοποθέτηση ή εγκατάσταση εξοπλισμού σε κτίρια, όπως ντουλάπες και γλάστρες, αλλαγή, τοποθέτηση ή και αφαίρεση διαχωριστικών στοιχείων εξωστών, καθώς και τοποθέτηση μικρής έκτασης μόνιμων διακοσμητικών και χρηστικών στοιχείων, όπως αγάλματα, σιντριβάνια, εικονοστάσια, πάγκοι και τραπέζια, ή πρόχειρων καταλυμάτων ζώων επιφάνειας έως τρία (3) τ.μ. σε ακαλύπτους χώρους οικοπέδων και γηπέδων,

ιβ) κατασκευή εστιών, φούρνων και τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε ακάλυπτους χώρους οικοπέδων ή γηπέδων, με την προϋπόθεση ότι υπάρχει κτίριο με χρήση κατοικίας, καθώς και σε κτίριο που διαθέτει οικοδομική άδεια ή υφίσταται νόμιμα, εφόσον δε θίγονται τα φέροντα στοιχεία του κτιρίου με χρήση κατοικίας, και με την προϋπόθεση ότι αποτελούν ανεξάρτητες, μεμονωμένες κατοικίες με αυτοτελή φέροντα οργανισμό,

ιγ) κατασκευή πέργκολας με ή χωρίς προσωρινά σκίαστρα επιφανείας έως πενήντα (50) τ.μ., σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια και βεράντες ισογείων, εφόσον δεν απαγορεύεται από ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή,

ιδ) κατασκευές, όπως σκάλες, κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες), αντηρίδες και πεζούλια σε ακαλύπτους χώρους οικοπέδων και γηπέδων,

ιε) τοποθέτηση προσωρινών σκιάστρων, περσίδων, προστεγασμάτων και τεντών,

ιστ) διάστρωση δαπέδου ακάλυπτου χώρου, με την προϋπόθεση ότι αυτή δεν υπερβαίνει το 1/3 του ακάλυπτου χώρου,

ιζ) διαμόρφωση εδάφους έως 0,80 μ. από το φυσικό έδαφος για λόγους βελτίωσης του φυσικού του ανάγλυφου, με χρήση φυσικών ασύνδετων υλικών, όπως χώμα και λιθοδομή χωρίς κονίαμα, χωρίς αλλοίωση της γενικής φυσικής γεωμορφολογίας του, της φυσικής κλίσης απορροής των ομβρίων υδάτων και των σταθμών αφετηρίας μέτρησης των υψομέτρων,

ιη) κατασκευές εντός οικοπέδου-γηπέδου για τη δημιουργία χώρων εισόδου στα οικόπεδα και γήπεδα, ύψους έως δυόμισι (2,50) μ., πλάτους έως δυόμισι (2,50) μ. βάθους έως ένα (1.00) μ.,

ιθ) κατασκευές για την τοποθέτηση μετρητών ηλεκτρικού ρεύματος στα όρια των οικοπέδων γηπέδων ή εντός ακάλυπτων χώρων αυτών, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές,

ικ) φωτοβολταϊκά συστήματα πάνω σε κτίρια και για ισχύ συστημάτων έως και 100kW,

κα) κατασκευές υπόγειων βάσεων από οπλισμένο σκυρόδεμα για την έδραση ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού κάθε είδους, η εγκατάσταση επ’ αυτών του αντίστοιχου ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού, υπαίθριων Υποσταθμών του Συστήματος Μεταφοράς και του Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας.

κβ) κατασκευές για την εγκατάσταση υποδομής και τοποθέτηση συσκευών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, χωρίς να απαιτείται η εγκατάσταση νέου μετασχηματιστή (Μ/Σ) ΜΤ/ΧΤ στην εσωτερική ηλεκτρική εγκατάσταση.

κγ) Περιτοίχιση για τη λειτουργία κέντρων κράτησης μεταναστών, κλειστών ελεγχόμενων δομών νήσων, κέντρων υποδοχής και ταυτοποίησης και δομών φιλοξενίας.

κδ) εργασίες που απαιτούνται για την εγκατάσταση και λειτουργία Σταθμών Μεταφόρτωσης Απορριμμάτων (ΣΜΑ).

Η λίστα των εργασιών μπορεί να διαφοροποιείται μετά από σχετική Υπουργική Απόφαση. Μείνετε ενημερωμένοι με δωρεάν εγγραφή στο Newsletter μας.

του Ελευθερίου Παπαναούμ*

Το παρόν άρθρο εστιάζει στις αλλαγές που αφορούν στην ανέγερση κτιρίων κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχές και στο πώς πρέπει να κινηθούν οι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων, εμβαδού κάτω των τεσσάρων (4) στρεμμάτων, ώστε να κατοχυρώσουν το δικαίωμα να οικοδομήσουν σε αυτά.

Σύμφωνα με το νέο νόμο:

• μειώνονται οι συντελεστές δόμησης στα αγροτεμάχια άνω των 4.000 τ.μ. και
• καταργούνται σε δύο χρόνια οι παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης που αφορούν σε αγροτεμάχια επιφάνειας κάτω των 4.000 τ.μ., που βρίσκονται εκτός των σχεδίων πόλεων και των ορίων οικισμών.

Πλέον η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου και η συνολική επιφάνεια των ορόφων, που μπορεί να ανεγερθεί σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει:

• Για αγροτεμάχια εμβαδού από 4.000 τ.μ. έως 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ. τα 186 τ.μ., για δε τα υπόλοιπα, ίσο με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018
• Για αγροτεμάχια εμβαδού άνω των 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 8.000 τ.μ. τα 258 τ.μ., για δε τα υπόλοιπα, ίσο με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 και έως τα 360 τ.μ. συνολικά.

Για αγροτεμάχια εμβαδού μικρότερου των 4.000 τ.μ. που έως σήμερα θεωρούνταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα, ο νέος νόμος προβλέπει μια περίοδο «χάριτος» δύο ετών. Εντός αυτού του μεταβατικού διαστήματος, οι ιδιοκτήτες θα έχουν τη δυνατότητα να προβούν σε έκδοση οικοδομικής άδειας ώστε να εξασφαλίσουν τους παλιούς όρους δόμησης.

Εάν παρέλθει η περίοδος των δυο ετών χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας, οι ιδιοκτήτες αυτών των αγροτεμαχίων δε θα έχουν δικαίωμα οικοδόμησης. Στην περίπτωση αυτή πιθανόν θα υπάρξει δυνατότητα οικοδόμησης όταν εγκριθούν τα νέα τοπικά ρυμοτομικά και πολεοδομικά σχέδια για τις περιοχές αυτές.

Ποια είναι τα «μικρά» αγροτεμάχια για τα οποία δίνεται η παράταση

Τα κατά παρέκκλιση αγροτεμάχια που θα έχουν τη διετή παράταση και μπορούν να εξασφαλίσουν τους όρους δόμησης με το παλιό καθεστώς είναι αυτά που:

• υφίστανται από 12/11/1962 και έχουν εμβαδό τουλάχιστον 750 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρα και ελάχιστο βάθος 15 μέτρα
• υφίστανται από 12/09/1964 και έχουν εμβαδό τουλάχιστον 1.200 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 20 μέτρα και βάθος 35 μέτρα
• υφίστανται στις 17/10/1978 και έχουν εμβαδόν τουλάχιστον 2.000 τ.μ, ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα και ελάχιστο βάθος 40 μέτρα
• βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν στις 24/4/1977, ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα και ελάχιστο βάθος 40 μ.
• είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειώνονται λόγω απαλλοτριώσεων ή διανοίξεων οδών και σε περιπτώσεις αναδασμών με ανταλλαγή γηπέδων, εφόσον μετά την απομείωση ή τον αναδασμό έχουν τα όρια αρτιότητας και τις λοιπές προϋποθέσεις των προηγούμενων δύο περιπτώσεων.

Ωστόσο, ακόμη κι αν παρέλθει το μεταβατικό διάστημα των δύο ετών, χωρίς να έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια για εξασφάλιση των παλιών όρων δόμησης, δίνεται η δυνατότητα συνένωσης δύο ή περισσοτέρων αγροτεμαχίων υπό τις εξής προϋποθέσεις:

• το νέο αγροτεμάχιο που προκύπτει μετά τη συνένωση να έχει εμβαδό τουλάχιστον 4.000 τ.μ.
• τουλάχιστον ένα από τα αγροτεμάχια που συνενώνονται να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου.

Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες

Όσοι είναι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων μικρότερων των 4.000 τ.μ., που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου, θεωρούνταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα, θα πρέπει να προβούν σε έκδοση οικοδομικής άδειας μέχρι και τις 09/12/2022. Με τον τρόπο αυτό θα έχουν κατοχυρώσει το δικαίωμα να ανεγείρουν την κατοικία τους εντός τεσσάρων ετών από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας.

Στην περίπτωση που έως την ημερομηνία αυτή, οι ιδιοκτήτες δεν προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, καταργούνται όλες οι παρεκκλίσεις αρτιότητας και κατ’ επέκταση το δικαίωμα ανέγερσης κατοικίας, με αποτέλεσμα την κατακόρυφη πτώση της αξίας της περιουσίας τους.

Με τις αλλαγές που προωθούνται με το νέο Νόμο, οι ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου ακινήτων και όσοι βρίσκονται σε αναζήτηση, με σκοπό την αγορά ακινήτων για την ανέγερση κατοικιών, θα πρέπει να συμβουλευτούν το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα μηχανικό, ώστε να επωφεληθούν των δυνατοτήτων του νέου νόμου.

* Ελευθέριος Παπαναούμ, Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ. – MSc. Αντισεισμικού Σχεδιασμού Τεχνικών Έργων Α.Π.Θ.

Το άρθρο δημοσιεύθηκε στην ηλεκτρονική εφημερίδα GRTimes.gr και το Blog μας ERGONblog.gr

Αλλαγές έφεραν οι νέες διατάξεις του Νόμου 4759/2020, ξεμπλοκάροντας πολλές περιπτώσεις αυθαιρέτων. Οι ευνοϊκές ρυθμίσεις αφορούν την Κατηγορία 5 των αυθαιρέτων (ν.4495/17).

Η Κατηγορία 5 περιλαμβάνει:

• πλήρως αυθαίρετα κτίρια, χωρίς οικοδομική άδεια
• κτίρια που κτίστηκαν μεν με οικοδομική άδεια, αλλά παρουσιάζουν αυθαιρεσίες που υπερβαίνουν το 40% της κάλυψης και δόμησης ή το 20% του ύψους τους.

Αν και στις 30/09/2020 είχε λήξει η προθεσμία δυνατότητας τακτοποίησης για την Κατηγορία 5, με τον νέο Νόμο δίνεται λύση για την τακτοποίηση ορισμένων περιπτώσεων με νέα προθεσμία την 31/12/2025.

Σε αυτό το σημείο να τονίσουμε ότι η τακτοποίηση των υπόλοιπων κατηγοριών αυθαιρέτων (1 έως 4) συνεχίζονται κανονικά όπως παρουσιάζουμε αναλυτικά σε προηγούμενο άρθρο. Ως εκ τούτου, γεννάται η ανάγκη αρχικού ελέγχου ενός ακινήτου από μηχανικό για να προκύψει η κατηγορία αυθαρεσίας στην οποία κατατάσσεται.

Μη χάνετε τις εξελίξεις, εγγρφαείτε εντελώς δωρεάν στο NEWSLETTER μας εδώ.

Οι περιπτώσεις από την Κατηγορία 5 που ξεμπλοκάρουν:

• Ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός χρόνου από την έκδοση της κατακυρωτικής έκθεσης.
• Ακίνητα που αποκτώνται κατόπιν κληρονομικής διαδοχής, εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός έτους.
• Ακίνητα που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing και επανέρχονται στη χρήση του κυρίου ή επικαρπωτή τους μετά τη λύση ή λήξη της σύμβασης, εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός από την αποβολή του μισθωτή ή την απόδοση του μισθίου στον κύριο ή επικαρπωτή τους.
• Ακίνητα που μεταβιβάζονται στην Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε. «ΕΤΑΔ ΑΕ», εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός έτους από την καταχώρηση ή εγγραφή της μεταβίβασής τους στα οικεία κτηματολόγια ή υποθηκοφυλακεία.
• Ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές, οι οποίες κηρύχθηκαν εντός του 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης πολιτικής προστασίας, εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός έτους.

Διαβάστε περισσότερα άρθρα για τα ακίνητα στο επίσημο blog μας ERGONblog.gr

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) είναι γεγονός και ήδη έχει ενεργοποιηθεί ύστερα από την απόφαση του ΥΠΕΝ που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β’ 5447/2020. Η ανάπτυξη του πληροφοριακού συστήματος «Ταυτότητα Κτιρίου» πραγματοποιήθηκε από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ).

Η ΗΤΚ αφορά τόσο ολόκληρα κτίρια όσο και αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες (οριζόντιες ή κάθετες). Σύμφωνα με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο, υποχρέωση για υπαγωγή στην ΗΤΚ έχουν όλα τα κτίρια, υφιστάμενα και νέα. Έτσι, η ΗΤΚ θα αποτελέσει σταδιακά το ψηφιακό μητρώο του κτιριακού αποθέματος της χώρας.

Τι ισχύει για τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων

Οι τακτοποιήσεις αυθαιρέτων των κατηγοριών 1 έως 4 που υπάχθηκαν (ή θα υπαχθούν) στους αντίστοιχους Νόμους, θα θεωρούνται ολοκληρωμένες μόνον όταν οι ιδιοκτήτες θα έχουν ολοκληρώσει και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Η μη έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας θα ισοδυναμεί με μη τακτοποίηση των αυθαιρεσιών.

Τι ισχύει για τα υφιστάμενα κτίρια

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα είναι υποχρεωτική για τα υφιστάμενα κτίρια κατά την μεταβίβασή τους και θα είναι διαθέσιμη είτε για ολόκληρο το κτίριο είτε για κάθε αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία χωριστά.

Για τις αυτοτελείς ιδιοκτησίες (π.χ. διαμέρισμα οικοδομής) θα ισχύει η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας και σύμφωνα με την τελευταία τροπολογία, θα περιλαμβάνει:

• το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου εντός του οποίου βρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία,
• τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια,
• το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας,
• το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,
• δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων,
• τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση, αν αυτή δεν ταυτίζεται με τα σχέδια της οικοδομικής άδειας,
• το δελτίο δομικής τρωτότητας,
• τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφ’ όσον υπάρχουν,
• το Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας της Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

Τι ισχύει για τις νέες οικοδομικές άδειες

Όσον αφορά τις οικοδομές που θα κατασκευάζονται εφεξής, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα είναι υποχρεωτική με την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Σε αυτή την περίπτωση η ηλεκτρονική ταυτότητα θα εκδίδεται μόνο σε επίπεδο κτιρίου, αντλώντας όλα τα στοιχεία από την οικοδομική άδεια.

Σε κάθε περίπτωση, το Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου θα εκδίδεται από ιδιώτες μηχανικούς. Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθύνεστε στο γραφείο μας.

Για άρθρα και ειδήσεις που σχετίζονται με τα ακίνητα επισκεφθείτε το επίσημο blog μας ERGONblog.gr

Όπως είχα αναφέρει σε προηγούμενο άρθρο, είχε αποσταλεί ερώτημα του ΤΕΕ/Τμήμα Κ. Μακεδονίας προς το ΥΠΕΝ σχετικά με τις εργασίες μικρής κλίμακας. Συγκεκριμένα, το ΤΕΕ/ΤΚΜ έθιγε το θέμα συναινέσεων σε εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους. Επίσης, τέθηκε το θέμα της απαίτησης ή μη ενημέρωσης της αρχικής οικοδομικής άδειας μετά την έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας.

Η απάντηση ήρθε στις 23/11/2020 και το Υπουργείο, για το θέμα των συναινέσων, δηλώνει αναρμόδιο καθώς, όπως αναφέρει, πρόκειται για διατάξεις του αστικού δικαίου.

Όσον αφορά το εάν πρέπει να γίνεται ενημέρωση της αρχικής οικοδομικής άδειας σε περιπτώσεις εργασιών μικρής κλίμακας (π.χ. για αλλαγή εσωτερικής διαρρύθμισης), το ΥΠΕΝ θεωρεί ότι αυτό είναι υποχρέωση του ΤΕΕ (e-Άδειες) ή της Πολεοδομίας αν πρόκειται για οικοδομική άδεια που εκδόθηκε σε έντυπη μορφή.

Εν κατακλείδι, τα συμπεράσματα είναι τα εξής:

1. Συναινέσεις για εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους

Για οποιαδήποτε εργασία εκτελείται σε κοινόχρηστο χώρο (ακάλυπτους, όψεις, φέροντα οργανισμό, δώμα και στέγη) συμπεριλαμβανομένων και των εργασιών ενεργειακής αναβάθμισης, απαιτείται πάντα η συναίνεση των συνιδιοκτητών.

Το ποσοστό της συναίνεσης δεν αναφέρεται ρητώς στο Νόμο περί έκδοσης αδειών και σύμφωνα με το αστικό δίκαιο, το ποσοστό που απαιτείται είναι η απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ή το ποσοστό που προβλέπει ο Κανονισμός της οικοδομής, εφόσον υπάρχει.

2. Εργασίες μικρής κλίμακας και ενημέρωση αρχικής οικοδομικής άδειας

Όταν εκτελούνται εργασίες για τις οποίες εκδίδεται άδεια μικρής κλίμακας, δεν υπάρχει απαίτηση για επιπλέον διαδικασία ενημέρωσης της αρχικής οικοδομικής άδειας.

Γι αυτό είναι υπεύθυνη η κάθε Υ.ΔΟΜ. (Πολεοδομία) και με μέριμνά της θα πρέπει να συνδέει τις δυο άδειες (ΕΕΔΜΚ και αρχική οικοδομική άδεια) με σκοπό να αποφεύγεται η σύγχυση όταν κάποιος ανατρέξει μελλοντικά για έρευνα στον φάκελο της οικοδομής.

Εάν η αρχική οικοδομική άδεια εκδόθηκε με το νέο ηλεκτρονικό τρόπο μέσω της πλατφόρμας eΑδειες, τότε αυτή η σύνδεση γίνεται αυτόματα από το ίδιο το σύστημα που διαχειρίζεται το ΤΕΕ.

* Γράφει ο Πέτρος Παπαναούμ, M.Sc. Διπλ. Μηχανολόγος Μηχανικός και Τεχνικός Σύμβουλος
ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί ®

Αυτό το άρθρο δημοσιεύθηκε και στο επίσημο Blog μας ERGONblog.gr