Συνέντευξη στην ηλεκτρονική εφημρίδα GRTimes.gr και τη δημοσιογράφο Άννη Καρολίδου παραχώρησε ο Πέτρος Παπαναούμ, Διπλ. Μηχανολόγος Μηχανικός & Project Manager τεχνικών έργων της ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί® για τις ανακαινίσεις και την κατάσταση στη οποία βρίσκεται το κτιριακό απόθεμα του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης.

Μέσα από τη συνέντευξη δημσιεύθηκαν κάποια πολύ σημαντικά δεδομένα για την κατάσταση στην οποία βρίσκεται το κτιριακό απόθεμα του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης, το δυναμικό των ανακαινίσεων καθώς και τους κινδύνους που διατρέχουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων όταν αναθέτουν την ανακίνιση σε ακατάλληλα συνεργεία.

Διαβάστε αναλυτικά τη συνέντευξη:

Με το 60% περίπου των κτιρίων στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης, να έχει τουλάχιστον 40αρίσει ηλικιακά, οι ανακαινίσεις κατοικιών και επαγγελματικών χώρων, είναι απαραίτητες προκειμένου να ικανοποιηθούν οι ανάγκες νέων ή και παλαιών χρηστών. Τα παλιά ακίνητα χρειάζονται γενναίο lifting, κάτι που αναγνωρίζουν ιδιοκτήτες και επενδυτές, με αποτέλεσμα η αύξηση του κόστους εργασιών να μην έχει βάλει φρένο στην «αγορά των ανακαινίσεων».

Με τις νέες κατασκευές να υπολείπονται κατά πολύ της ζήτησης, οι ανακαινίσεις του γερασμένου κτιριακού αποθέματος, είναι αυτές που δίνουν τη λύση σε παλιούς και νέους ιδιοκτήτες, είτε πρόκειται για ιδιοκατοίκηση, είτε για την εκμετάλλευση επενδυτικού ακινήτου. Οι ανακαινίσεις λοιπόν, τα τελευταία αρκετά χρόνια, έχουν στην πραγματικότητα δημιουργήσει μία ξεχωριστή τεχνική αγορά, που έχει συνδεθεί τόσο με τη βραχυχρόνια μίσθωση/Airbnb, την αλλαγή χρήσης ακινήτων από επαγγελματικά σε οικιστικά, την πιεστική ζήτηση για φοιτητική κατοικία.

Το τοπίο που έχει διαμορφωθεί σε αυτή την ιδιαίτερη αγορά των ανακαινίσεων, περιέγραψε στο GRTimes.gr o κ. Πέτρος Παπαναούμ, διπλωματούχος μηχανολόγος μηχανικός, project manager τεχνικών έργων και συνιδιοκτήτης του τεχνικού γραφείου «ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί», ο οποίος μάλιστα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, χώρισε το οικοδομικό απόθεμα της Θεσσαλονίκης σε δύο μεγάλα age groups.

Μετά το μεγάλο σεισμό της Θεσσαλονίκης, του 1978, ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός του 1985, χρησιμοποιείται συχνά από τους μηχανικούς σαν σημείο αναφοράς, αν και δεν συνδέεται με τη δραστηριότητα των ανακαινίσεων. Στη Θεσσαλονίκη λοιπόν και από το σύνολο κτιρίων 87.539 (ΕΛΣΤΑΤ απογραφή 2011), 51.226 κτίρια ή το 58,52%, είχαν κατασκευαστεί προ του 1985, δηλαδή έχουν ήδη σχεδόν 40 χρόνια ζωής στα ….μπετά και τα δίκτυά τους ή και αρκετά περισσότερα. Βεβαίως, αρκετά… ώριμα είναι και πολλά κτίρια που κατασκευάστηκαν από το 1985 και έπειτα, καθώς από εκείνο το χρονικό σημείο είχε ξεκινήσει μία επόμενη φάση εντατικής ανοικοδόμησης.

Κτιριακό απόθεμα Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης (Στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ – Απογραφή Κτιρίων 2011)

Κατ’ επέκταση, η ανακαίνιση ενός παλιού διαμερίσματος, επαγγελματικού χώρου, καταστήματος, είναι εκ των ουκ άνευ, ειδικά εάν αυτά τα ακίνητα πρόκειται να πωληθούν ή να εκμισθωθούν από νέους ενοικιαστές ή να αλλάξουν χρήση ως επενδυτικά πλέον περιουσιακά στοιχεία.

Πώς όμως διαμορφώνεται η αγορά των ανακαινίσεων στη Θεσσαλονίκη, εάν τη δούμε ως μέρος της συνολικής αγοράς ακινήτων;

«Οι ανακαινίσεις και η αγορά ακινήτων πορεύονται μαζί, καθώς η ανακαίνιση εκ των πραγμάτων είναι ένας βασικός παράγοντας που συντελεί στη διαμόρφωση της αξίας ενός ακινήτου.

Το Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης έχει μια σύνθεση κτιριακού αποθέματος που αναπόφευκτα καθιστά την ανακαίνιση αναγκαία, καθώς τα κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν το 1985 αποτελούν σχεδόν το 60% (σε απόλυτους αριθμούς είναι περισσότερα από 50.000 κτίρια). Όλα τα ακίνητα που βρίσκονται σε αυτά τα κτίρια, ανεξαρτήτως χρήσης, είναι βέβαιο ότι χρήζουν ανακαίνισης. Το ισχυρό αυτό δυναμικό έχει δημιουργήσει από το 2010 μια δυναμική αγορά, την «αγορά των ανακαινίσεων».

Υπάρχουν πλέον εταιρείες που έχουν τις ανακαινίσεις σαν βασικό αντικείμενο και είναι τόσο μεγάλο το αντικείμενο που καθίστανται βιώσιμες και αναπτυσσόμενες;

«Προσωπικά ως μηχανικός δεν μπορώ να διαχωρίσω τις ανακαινίσεις από το υπόλοιπο φάσμα των τεχνικών αντικειμένων, όπως οι μελέτες, η έκδοση οικοδομικών αδειών ή φυσικά η κατασκευή νέων κτιρίων. Παρόλα αυτά υπάρχουν εταιρείες που ασχολούνται σχεδόν αποκλειστικά με τις ανακαινίσεις».

Η ζήτηση για έργα ανακαίνισης, που στρέφεται κυρίως, τι αφορά ( π.χ. φοιτητική στέγη, Airbnb) και πόσο εκτεταμένη είναι; Μιλάμε για διαμερίσματα, κάποιο μεμονωμένο κατάστημα ή και μεγάλα έργα που αλλάζουν ενδεχομένως και την εικόνα ενός δρόμου;

«Η λογική της ανακαίνισης τύπου Airbnb είχε τεράστια άνθηση για μια τριετία (2017 – 2019) αλλά ανακόπηκε «βίαια» λόγω της πανδημίας, χωρίς να εμφανίζει σημεία ανάκαμψης.

Μια τάση που έχει επικρατήσει είναι η μετατροπή κενών καταστημάτων σε κατοικίες προς μίσθωση. Το φαινόμενο αυτό, παρατηρείται σε συγκεκριμένους δρόμους του κέντρου της Θεσσαλονίκης όπως στην οδό Κασσάνδρου κι’ ακόμη εντονότερο σε περιοχές ανατολικά του κέντρου αλλά σχετικά κοντά σε αυτό, όπως π.χ. σε Ανάληψη, Μπότσαρη, μέχρι και τη Μαρτίου.

Όσον αναφορά τα καταστήματα, επικρατούν δυο κατηγορίες: Από τη μία είναι οι αλυσίδες οι οποίες βασίζονται στην αισθητική τυποποίηση και από την άλλη, είναι κάποιες οικογενειακές επιχειρήσεις με ισχυρό τοπικό brand (συνήθως γύρω από τη γαστρονομία) που στοχεύουν να διαφοροποιηθούν τόσο μέσω των προϊόντων τους, όσο και μέσω της εικόνας των καταστημάτων τους. Σε αυτή τη δεύτερη κατηγορία υπάρχουν περιπτώσεις που επιδρούν ευρύτερα στην εικόνα ενός δρόμου ή και μιας ολόκληρης γειτονιάς με εξαιρετικές ανακαινίσεις».

Οι ενδιαφερόμενοι, οι ιδιοκτήτες ακινήτων, τι θα πρέπει να προσέχουν πριν αναθέσουν σε εταιρεία ή….αποσπασματικά έργα σε τεχνίτες; Κρύβει εκπλήξεις η αγορά των ανακαινίσεων;

«Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να καταλάβουν ότι η ιδιοκτησία ενός ακίνητου γεννά και υποχρεώσεις. Κάθε αστοχία που μπορεί να συμβεί λόγω μιας παρέμβασης συνεπάγεται ευθύνη με οικονομικές και νομικές συνέπειες. Φυσικά και κρύβει μεγάλες εκπλήξεις μια ανακαίνιση που θα ανατεθεί σε ακατάλληλα πρόσωπα.

Στον χώρο των ανακαινίσεων έχουν μπει τεχνίτες αλλά και επαγγελματίες άλλων αντικειμένων, που αναλαμβάνουν ανακαινίσεις χωρίς την καθοδήγηση μηχανικού με αποτέλεσμα να γίνονται λάθη που οδηγούν σε αστοχίες προκαλώντας προβλήματα σε γειτονικές ιδιοκτησίες, ενώ πολύ συχνά γίνονται εργασίες με ανασφάλιστο προσωπικό και δίχως να έχουν εκδοθεί οι απαιτούμενες άδειες, οπότε ακολουθούν καταγγελίες και επιβολή προστίμων.

Τονίζω όμως ότι ο νόμος επιτρέπει στον ιδιοκτήτη ακινήτου, να αναλάβει ως κύριος του έργου τις εργασίες με αυτεπιστασία, περιπτώσεις στις οποίες οι ιδιοκτήτες αυτοί χρειάζονται μηχανικοί για να κατευθύνουν και να συντονίσουν τα συνεργεία των τεχνιτών.

Αυτό που έχω να προτείνω στους ιδιοκτήτες είναι να συμβουλεύονται πάντα ένα τεχνικό γραφείο με εμπειρία σε ανακαινίσεις. Ο μηχανικός θα τους κατευθύνει στις κατάλληλες λύσεις. Θα διασφαλίσει την ορθή εκτέλεση ενός έργου τόσο νομικά με τις άδειες και τις διαδικασίες που πρέπει να γίνουν όσο και τεχνικά για την τήρηση των απαιτούμενων προδιαγραφών και μεθόδων εκτέλεσης των εργασιών».

Από την άνοδο στους συντελεστές κόστους, έχει ανακοπεί ο ρυθμός ανάθεσης τέτοιων έργων;

«Είναι γεγονός ότι η αύξηση των τιμών έχει δημιουργήσει μια επιπλέον ανασφάλεια, παρόλα αυτά δεν μπορώ να πω ότι έχει μειωθεί αισθητά ο ρυθμός ανακαινίσεων. Φαίνεται ότι ο κόσμος αντιλαμβάνεται ως μια ασφαλή επένδυση την τοποθέτηση χρημάτων για την αναβάθμιση ενός ακινήτου, είτε ενεργειακά, είτε και αισθητικά, κάτι που προσωπικά με βρίσκει απόλυτα σύμφωνο».

του Ελευθερίου Παπαναούμ*

Το παρόν άρθρο εστιάζει στις αλλαγές που αφορούν στην ανέγερση κτιρίων κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχές και στο πώς πρέπει να κινηθούν οι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων, εμβαδού κάτω των τεσσάρων (4) στρεμμάτων, ώστε να κατοχυρώσουν το δικαίωμα να οικοδομήσουν σε αυτά.

Σύμφωνα με το νέο νόμο:

• μειώνονται οι συντελεστές δόμησης στα αγροτεμάχια άνω των 4.000 τ.μ. και
• καταργούνται σε δύο χρόνια οι παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης που αφορούν σε αγροτεμάχια επιφάνειας κάτω των 4.000 τ.μ., που βρίσκονται εκτός των σχεδίων πόλεων και των ορίων οικισμών.

Πλέον η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου και η συνολική επιφάνεια των ορόφων, που μπορεί να ανεγερθεί σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει:

• Για αγροτεμάχια εμβαδού από 4.000 τ.μ. έως 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ. τα 186 τ.μ., για δε τα υπόλοιπα, ίσο με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018
• Για αγροτεμάχια εμβαδού άνω των 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 8.000 τ.μ. τα 258 τ.μ., για δε τα υπόλοιπα, ίσο με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 και έως τα 360 τ.μ. συνολικά.

Για αγροτεμάχια εμβαδού μικρότερου των 4.000 τ.μ. που έως σήμερα θεωρούνταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα, ο νέος νόμος προβλέπει μια περίοδο «χάριτος» δύο ετών. Εντός αυτού του μεταβατικού διαστήματος, οι ιδιοκτήτες θα έχουν τη δυνατότητα να προβούν σε έκδοση οικοδομικής άδειας ώστε να εξασφαλίσουν τους παλιούς όρους δόμησης.

Εάν παρέλθει η περίοδος των δυο ετών χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας, οι ιδιοκτήτες αυτών των αγροτεμαχίων δε θα έχουν δικαίωμα οικοδόμησης. Στην περίπτωση αυτή πιθανόν θα υπάρξει δυνατότητα οικοδόμησης όταν εγκριθούν τα νέα τοπικά ρυμοτομικά και πολεοδομικά σχέδια για τις περιοχές αυτές.

Ποια είναι τα «μικρά» αγροτεμάχια για τα οποία δίνεται η παράταση

Τα κατά παρέκκλιση αγροτεμάχια που θα έχουν τη διετή παράταση και μπορούν να εξασφαλίσουν τους όρους δόμησης με το παλιό καθεστώς είναι αυτά που:

• υφίστανται από 12/11/1962 και έχουν εμβαδό τουλάχιστον 750 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρα και ελάχιστο βάθος 15 μέτρα
• υφίστανται από 12/09/1964 και έχουν εμβαδό τουλάχιστον 1.200 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 20 μέτρα και βάθος 35 μέτρα
• υφίστανται στις 17/10/1978 και έχουν εμβαδόν τουλάχιστον 2.000 τ.μ, ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα και ελάχιστο βάθος 40 μέτρα
• βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν στις 24/4/1977, ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα και ελάχιστο βάθος 40 μ.
• είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειώνονται λόγω απαλλοτριώσεων ή διανοίξεων οδών και σε περιπτώσεις αναδασμών με ανταλλαγή γηπέδων, εφόσον μετά την απομείωση ή τον αναδασμό έχουν τα όρια αρτιότητας και τις λοιπές προϋποθέσεις των προηγούμενων δύο περιπτώσεων.

Ωστόσο, ακόμη κι αν παρέλθει το μεταβατικό διάστημα των δύο ετών, χωρίς να έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια για εξασφάλιση των παλιών όρων δόμησης, δίνεται η δυνατότητα συνένωσης δύο ή περισσοτέρων αγροτεμαχίων υπό τις εξής προϋποθέσεις:

• το νέο αγροτεμάχιο που προκύπτει μετά τη συνένωση να έχει εμβαδό τουλάχιστον 4.000 τ.μ.
• τουλάχιστον ένα από τα αγροτεμάχια που συνενώνονται να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου.

Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες

Όσοι είναι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων μικρότερων των 4.000 τ.μ., που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου, θεωρούνταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα, θα πρέπει να προβούν σε έκδοση οικοδομικής άδειας μέχρι και τις 09/12/2022. Με τον τρόπο αυτό θα έχουν κατοχυρώσει το δικαίωμα να ανεγείρουν την κατοικία τους εντός τεσσάρων ετών από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας.

Στην περίπτωση που έως την ημερομηνία αυτή, οι ιδιοκτήτες δεν προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, καταργούνται όλες οι παρεκκλίσεις αρτιότητας και κατ’ επέκταση το δικαίωμα ανέγερσης κατοικίας, με αποτέλεσμα την κατακόρυφη πτώση της αξίας της περιουσίας τους.

Με τις αλλαγές που προωθούνται με το νέο Νόμο, οι ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου ακινήτων και όσοι βρίσκονται σε αναζήτηση, με σκοπό την αγορά ακινήτων για την ανέγερση κατοικιών, θα πρέπει να συμβουλευτούν το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα μηχανικό, ώστε να επωφεληθούν των δυνατοτήτων του νέου νόμου.

* Ελευθέριος Παπαναούμ, Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ. – MSc. Αντισεισμικού Σχεδιασμού Τεχνικών Έργων Α.Π.Θ.

Το άρθρο δημοσιεύθηκε στην ηλεκτρονική εφημερίδα GRTimes.gr και το Blog μας ERGONblog.gr

Όπως είχα αναφέρει σε προηγούμενο άρθρο, είχε αποσταλεί ερώτημα του ΤΕΕ/Τμήμα Κ. Μακεδονίας προς το ΥΠΕΝ σχετικά με τις εργασίες μικρής κλίμακας. Συγκεκριμένα, το ΤΕΕ/ΤΚΜ έθιγε το θέμα συναινέσεων σε εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους. Επίσης, τέθηκε το θέμα της απαίτησης ή μη ενημέρωσης της αρχικής οικοδομικής άδειας μετά την έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας.

Η απάντηση ήρθε στις 23/11/2020 και το Υπουργείο, για το θέμα των συναινέσων, δηλώνει αναρμόδιο καθώς, όπως αναφέρει, πρόκειται για διατάξεις του αστικού δικαίου.

Όσον αφορά το εάν πρέπει να γίνεται ενημέρωση της αρχικής οικοδομικής άδειας σε περιπτώσεις εργασιών μικρής κλίμακας (π.χ. για αλλαγή εσωτερικής διαρρύθμισης), το ΥΠΕΝ θεωρεί ότι αυτό είναι υποχρέωση του ΤΕΕ (e-Άδειες) ή της Πολεοδομίας αν πρόκειται για οικοδομική άδεια που εκδόθηκε σε έντυπη μορφή.

Εν κατακλείδι, τα συμπεράσματα είναι τα εξής:

1. Συναινέσεις για εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους

Για οποιαδήποτε εργασία εκτελείται σε κοινόχρηστο χώρο (ακάλυπτους, όψεις, φέροντα οργανισμό, δώμα και στέγη) συμπεριλαμβανομένων και των εργασιών ενεργειακής αναβάθμισης, απαιτείται πάντα η συναίνεση των συνιδιοκτητών.

Το ποσοστό της συναίνεσης δεν αναφέρεται ρητώς στο Νόμο περί έκδοσης αδειών και σύμφωνα με το αστικό δίκαιο, το ποσοστό που απαιτείται είναι η απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ή το ποσοστό που προβλέπει ο Κανονισμός της οικοδομής, εφόσον υπάρχει.

2. Εργασίες μικρής κλίμακας και ενημέρωση αρχικής οικοδομικής άδειας

Όταν εκτελούνται εργασίες για τις οποίες εκδίδεται άδεια μικρής κλίμακας, δεν υπάρχει απαίτηση για επιπλέον διαδικασία ενημέρωσης της αρχικής οικοδομικής άδειας.

Γι αυτό είναι υπεύθυνη η κάθε Υ.ΔΟΜ. (Πολεοδομία) και με μέριμνά της θα πρέπει να συνδέει τις δυο άδειες (ΕΕΔΜΚ και αρχική οικοδομική άδεια) με σκοπό να αποφεύγεται η σύγχυση όταν κάποιος ανατρέξει μελλοντικά για έρευνα στον φάκελο της οικοδομής.

Εάν η αρχική οικοδομική άδεια εκδόθηκε με το νέο ηλεκτρονικό τρόπο μέσω της πλατφόρμας eΑδειες, τότε αυτή η σύνδεση γίνεται αυτόματα από το ίδιο το σύστημα που διαχειρίζεται το ΤΕΕ.

* Γράφει ο Πέτρος Παπαναούμ, M.Sc. Διπλ. Μηχανολόγος Μηχανικός και Τεχνικός Σύμβουλος
ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί ®

Αυτό το άρθρο δημοσιεύθηκε και στο επίσημο Blog μας ERGONblog.gr

Θα μπορούσαμε να πούμε ότι περάσαμε σε μια νέα εποχή. Η Κυβέρνηση επέδειξε σπάνια αυστηρότητα και δε δέχτηκε το αίτημα επαγγελματιών και πολιτών για παράταση της προθεσμίας τακτοποίησης αυθαιρέτων μετά την 30 Σεπτεμβρίου 2020. Στους πολίτες αυτό προκάλεσε σύγχυση και ο σκοπός του άρθρου είναι να αποσαφηνίσουμε την παρούσα κατάσταση.

Στην πραγματικότητα έχουμε πλέον δυο περιπτώσεις:

• Αυθαιρεσίες των Κατηγοριών 1 έως 4 του Ν.4495/17: Μπορούν να τακτοποιηθούν και μετά την 30η Σεπτεμβρίου, με προσαυξημένο πρόστιμο κατά 20% για το πρώτο έτος και επιπλέον 5% για κάθε επόμενο έτος έως και το 2026, και
• Αυθαιρεσίες της Κατηγορίας 5: Δεν μπορούν πλέον να τακτοποιηθούν.

Αυτή η διαφοροποίηση μεταξύ των κατηγοριών αυθαιρέτων, γεννά μια νέα λογική στην αντιμετώπιση των τακτοποιήσεων. Πλέον πρέπει να προηγείται έλεγχος από τον μηχανικό ώστε να διαπιστωθεί η κατηγορία της αυθαιρεσίας και αν αυτή δεν είναι η «5», τότε μπορεί να προχωρήσει η τακτοποίηση του ακινήτου.

Τι γίνεται όμως αν ανήκει στην κατηγορία 5;

Σε αυτή την περίπτωση τα πράγματα είναι σοβαρά. Δεδομένου ότι δεν μπορεί πλέον να τακτοποιηθεί, ένα τέτοιο ακίνητο θα φέρει ένα «βάρος» το οποίο το καθιστά τουλάχιστον προβληματικό ως προς τις δικαιοπραξίες (μεταβίβαση, ανακαίνιση κλπ), κάτι που μειώνει δραματικά και την αξία του.

Η μόνη δυνατότητα για τη νομιμοποίηση ενός τέτοιου ακινήτου, είναι η οικοδομική άδεια νομιμοποίησης, μια διαδικασία όμως που απαιτεί τη συνδρομή πολλών προϋποθέσεων που να καθιστούν το σύνολο του κτιρίου σύννομο με τους όρους δόμησης της περιοχής.

Το πώς αντιμετωπίζει το κράτος ένα τέτοιο ακίνητο, είναι μια συζήτηση με πολλές προεκτάσεις αλλά και κενά που ελπίζουμε να αποσαφηνιστούν πολύ σύντομα από το ΥΠΕΝ. Θεωρητικά τα αυθαίρετα τμήματα θεωρούνται καταρχήν κατεδαφιστέα. Μέχρι τότε όμως, η δήλωση και η διατήρησή τους κρύβουν πρόστιμα από την Πολεοδομία σε περίπτωση που εντοπιστούν.

Εύλογα λοιπόν ένας ιδιοκτήτης θα αναρωτιέται, πώς η Πολεοδομία θα τα εντοπίσει αν δεν γίνει κάποια καταγγελία. Εδώ λοιπόν έρχεται ο ρόλος της Ταυτότητας Κτηρίου που δεν αφορά μόνο τα αυθαίρετα, αλλά όλα τα ακίνητα.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου είναι μια διαδικασία αποτύπωσης και ψηφιακής καταχώρησης όλων των ακινήτων όλων των χρήσεων. Είναι ένα «όπλο» για την σταδιακή ψηφιακή μετάβαση που πρόκειται να αποτελέσει βάση για το επερχόμενο Περιουσιολόγιο όσον αφορά την ακίνητη περιουσία.

Με την ενεργοποίησή της, η ταυτότητα κτηρίου είναι υποχρεωτική ώστε να γίνεται μια σειρά από πράξεις με το δημόσιο και όχι μόνο, όπως:

• Συμβόλαια αγοραπωλησίας, γονικής παροχής, δωρεάς κ.λπ.
• Μισθωτήρια συμβόλαια κατοικιών και επαγγελματικών χώρων
• Οικοδομικές Άδειες εργασιών ανακαίνισης, προσθήκης, αλλαγής χρήσης κ.λπ.
• Επιδοτούμενα προγράμματα (Εξοικονομώ, ΕΣΠΑ κ.λπ.)
• Άδειες λειτουργίας επιχειρήσεων
• Δανειακές συμβάσεις με τράπεζες
• Συνδέσεις με δίκτυα κοινής ωφέλειας κ.λπ.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει πριν από οποιαδήποτε δικαιοπραξία, να καλέσουν ιδιώτη μηχανικό ώστε να κάνει τις απαραίτητες μετρήσεις, σχέδια, να υποβάλλει έναν πλήρη ηλεκτρονικό φάκελο και τελικά να εκδώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου. Όλα τα στοιχεία θα είναι πλέον ψηφιακά καταχωρημένα στο ηλεκτρονικό αρχείο της Πολεοδομίας και γενικότερα του κράτους.

Η ενεργοποίηση της ταυτότητας κτηρίου αναμένεται να γίνει από την 1/1/2021, ενώ στο μεσοδιάστημα έως και την 31/12/2020 , σύμφωνα με απόφαση του ΥΠΕΝ, οι παραπάνω δικαιοπραξίες θα γίνονται με τη Βεβαίωση Μηχανικού.

Διανύουμε μια εποχή που όλα ψηφιοποιούνται και ελέγχονται, και τα ακίνητα δεν θα αποτελέσουν εξαίρεση. Ελέγξτε τα ακίνητά σας ώστε να κατοχυρώστε τα δικαιώματα της ιδιοκτησίας σας.

Γράφει ο Πέτρος Παπαναούμ – MSc. Διπλ. Μηχανολόγος Μηχανικός – Τεχνικός Σύμβούλος

Το άρθρο δημοσιεύθηκε στην ηλεκτρονική εφημερίδα GRTimes.gr και στο επίσημο Blog μας ERGONblog.gr

Αγαπητοί πελάτες και συνεργάτες,

Θα θέλαμε να σας ενημερώσουμε ότι το γραφείο μας συνεχίζει κανονικά τη λειτουργία του.

Στo πλαίσιo των νέων αυστηρότερων μέτρων για τη μείωση της εξάπλωσης του Covid-19, η επικοινωνία μας θα μπορεί να γίνεται με τους εξής τρόπους:

• Τηλεφωνικά στο 2310 841 656
• Μέσω email στο info@ergon-consultants.gr
• Μέσω του επίσημου Facebook Page ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί
• Μέσω Skype, Viber, Messenger μετά από ραντεβού

Αυτοψίες και εργασίες συνεχίζονται απρόσκοπτα, λαμβάνοντας όλα τα απαραίτητα μέτρα υγειονομικής προστασίας.

Ευχόμαστε καλή δύναμη στους επιχειρηματίες και τους εργαζόμανους που πλήττονται από τα νέα μέτρα.

Μείνετε ασφαλείς και υγιείς και ευχόμαστε σύντομα να επανέλθουμε στους φυσιολογικούς ρυθμούς!

Και μην ξεχνάτε ότι παρά τα έκτακτα μέτρα, οι εξελίξεις “τρέχουν” γι αυτό μείνετε ενημερωμένοι μέσα από το Newsletter μας με μία μόνο κίνηση εντελώς δωρεάν Εγγραφή στο Newsletter

#Menoumemazi

Καθημερινά όλοι οι μηχανικοί βρισκόμαστε μπροστά σε εμπόδια και ασάφειες που οφείλονται στο γεγονός ότι ο τρόπος γραφής της «τεχνικής» νομοθεσίας επιτρέπει την υποκειμενική ερμηνεία της.

Αυτό οδηγεί σε διαφωνίες με τις αρμόδιες Υπηρεσίες και αβεβαιότητα στους ενδιαφερόμενους. Απλοί πολίτες, επιχειρηματίες και επενδυτές γνωρίζουν ότι θα αντιμετωπίσουν έναν «Γολγοθά» μέχρι να ολοκληρώσουν ένα έργο.

Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και συγκεκριμένα το τμήμα Κεντρικής Μακεδονίας, έστειλε επιστολή στο ΥΠΕΝ με σκοπό να διευκρινιστούν διάφορα ζητήματα. Δεν είναι μόνο αυτά τα ζητήματα που χρήζουν διευκρινήσεων, αλλά είναι σίγουρα προς τη σωστή κατεύθυνση.

Συναίνεση συνιδιοκτητών για εργασίες μικρής κλίμακας

Με τις συνεχείς αλλαγές, προσθήκες και εξαιρέσεις στο Νόμο 4495/17, προέκυψαν κενά και ερωτηματικά. Το θέμα των συναινέσεων είναι πλέον διπλό:

1. Δεν αποσαφηνίζεται εάν απαιτείται σε κάποιες περιπτώσεις η συναίνεση συνιδιοκτητών όπως για παράδειγμα στην τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης στις όψεις κτιρίων.
2. Δεν αναγράφεται το ακριβές απαιτούμενο ποσοστό συναίνεσης συνιδιοκτητών εκεί όπου απαιτείται.

Άδεια μικρής κλίμακας και ενημέρωση φακέλου

Σύμφωνα με την τελευταία σχετική Υπουργική Απόφαση (ΥΑ 43266/1174/11.5.2020) προβλέπεται η «συσχέτιση» της άδειας εργασιών μικρής κλίμακας με τον φάκελο της οικοδομικής άδειας σχετικά με τροποποιούμενες μελέτες.

Αυτή η αναφορά δημιουργεί ακόμη μία ασάφεια που μας φέρνει σε δύσκολη θέση απέναντι στους πελάτες μας και δυσκολεύει το έργο μας, καθώς δεν αποσαφηνίζεται ο τύπος αυτής της συσχέτισης.

Ορθά το ΤΕΕ ζητάει διευκρίνιση καθώς δεν γνωρίζουμε αν η Άδεια Εργασιών Μικρής Κλίμακας επέχει και θέση ενημέρωσης της αρχικής οικοδομικής άδειας.

Δικαιολογητικά στην πλατφόρμα eΑδειες

Ένα επίσης σημαντικό σημείο τονίζεται στην επιστολή του ΤΕΕ. Αυτό των απαιτούμενων δικαιολογητικών κατά την έκδοση μιας πολεοδομικής πράξης μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος eΑδειες (άδεια μικρής κλίμακας, οικοδομική άδεια, αναθεώρηση άδειας κλπ).

Αυτό που εύλογα ζητάμε είναι να γίνει κατηγοριοποίηση των απαιτούμενων δικαιολογητικών στο ηλεκτρονικό σύστημα με πλήρως τυποποιημένο τρόπο ώστε να μην υπάρχει ασάφεια ως προς την απαίτηση ή μη ενός δικαιολογητικού κατά περίπτωση.

Δυστυχώς δεν είναι λίγες οι φορές που μας ζητούνται από τις Πολεοδομίες επιπλέον δικαιολογητικά κατά το δοκούν, γεγονός που είναι αφενός καταχρηστικό και αφετέρου θίγει την αξιοπιστία μας ως επαγγελματίες και τα συμφέροντα των ενδιαφερόμενων πολιτών.

e-γραφειοκρατία

Εκτός από τις ασάφειες που υπάρχουν και τις βρίσκουμε καθημερινά μπροστά μας, ζούμε σε μια μακρά μεταβατική περίοδο ψηφιακού μετασχηματισμού με προβλήματα που δύσκολα εξαλείφονται, αντιμετωπίζοντας πλέον το φαινόμενο της ψηφιακής γραφειοκρατίας.

Στη χώρα μας αργήσαμε να ψηφιοποιήσουμε πολλές διαδικασίες και αυτό γίνεται με διαφορετική ταχύτητα μεταξύ των διαφόρων Δημόσιων Υπηρεσιών. Αυτή τη στιγμή λοιπόν, έχουμε μεν έναν ηλεκτρονικό τρόπο έκδοσης αδειών, παρόλα αυτά, πίσω από αυτό κρύβεται ακόμη ο βραχνάς της γραφειοκρατίας και της σύγχυσης.

Αυτό συμβαίνει κυρίως για δυο λόγους:

Ο πρώτος και βασικότερος λόγος είναι η ίδια η νομοθεσία. Με συνεχείς τροποποιήσεις, αδικαιολόγητη πολλές φορές πολυπλοκότητα και αλλεπάλληλες παραπομπές σε άλλους νόμους, καθιστούν δύσκολη ή και αδύνατη μια πλήρη μετάβαση σε ένα άρτιο ψηφιακό σύστημα.

Ο δεύτερος λόγος είναι οι βάσεις δεδομένων. Δεν υπάρχει ακόμη ψηφιακή σύνδεση βάσεων δεδομένων μεταξύ των εμπλεκόμενων Υπηρεσιών. Στις Πολεοδομίες δεν υπάρχει καν ψηφιακή βάση δεδομένων για το αρχείο οικοδομικών αδειών, αναθεωρήσεων, ενημερώσεων, τακτοποιήσεων κ.λπ.. Αντ’ αυτού υπάρχει ένα γηρασμένο έντυπο αρχείο που κάνει τις διαδικασίες δυσλειτουργικές και χρονοβόρες για όλους (πολύ περισσότερο στα χρόνια του Covid-19).

Οι προβλέψεις για εξάλειψη των προβλημάτων δεν είναι και τόσο ενθαρρυντικές, καθώς η νομοθεσία και ο τρόπος γραφής είναι λίγο-πολύ δεδομένα, ενώ για τη δημιουργία ψηφιακών αρχείων και βάσεων δεδομένων μάλλον είμαστε ακόμη μακριά.

Οι αλλαγές αυτές απαιτούν μεταρρυθμιστικές τομές, ισχυρή πολιτική βούληση και οργανωμένη πίεση από τον κλάδο των μηχανικών στην Πολιτεία.

Πέτρος Παπαναούμ
MSc Διπλ. Μηχανολόγος Μηχανικός – Τεχνικός Σύμβουλος

Το άρθρο δημοσιεύθηκε την 2/9/2020 στην ηλεκτρονική εφημερίδα GRTimes.gr

Διανύουμε μια περίοδο με πρωτοφανείς αλλαγές σχεδόν σε όλους τους τομείς της καθημερινότητάς μας. Εμείς στην ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί, είμαστε εδώ για να συνεχίσουμε να προσφέρουμε τις υπηρεσίες μας με τις ίδιες αρχές, το τρίπτυχο: αξιοπιστία, επαγγελματισμός και συνέπεια.

Παρακολουθώντας τις εξελίξεις και τις νέες συνθήκες που διαμορφώνονται λόγω της πανδημίας, οφείλουμε να προσαρμοστούμε ώστε να εξασφαλίσουμε σε όλους σας το ίδιο αποτέλεσμα, από τον τρόπο επικοινωνίας μας έως την τελική έκβαση της δουλειάς που μας αναθέτετε. Με αυτή τη σκέψη, διατηρούμε φυσικά όλους τους παραδοσιακούς τρόπους επικοινωνίας και αλληλεπίδρασης, αλλά διευρύνουμε τις επιλογές, αξιοποιώντας τις νέες τεχνολογίες.

Oι νέες δυνατότητες

• Επικοινωνία: Η επικοινωνία μας – πέραν των παραδοσιακών γνωστών μεθόδων – μπορεί να γίνεται και μέσω video διασκέψεων (Skype, Viber, Messanger κ.λπ.)
• Διακίνηση εγγράφων / Paper-free office: Η διακίνηση εγγράφων μπορεί να γίνεται και ηλεκτρονικά όπου είναι δυνατόν μέσω πολλών ηλεκτρονικών εργαλείων (emails, Google Drive, Wetransfer, Dropbox κ.ά.). Είναι κάτι που ήδη εδώ και χρόνια το εφαρμόζουμε με μεγάλη επιτυχία και πολλούς ικανοποιημένους πελάτες και συνεργάτες.
• Ηλεκτρονικό Κράτος: Έχουμε ήδη εξοικειωθεί με την έννοια του ηλεκτρονικού Κράτους. Πλέον, πολλά επίσημα έγγραφα που απαιτούσαν την επίσκεψη του πολίτη σε δημόσιες υπηρεσίες, εκδίδονται άμεσα από τον προσωπικό ηλεκτρονικό υπολογιστή, ένα tablet ή ένα smartphone μέσω της πλατφόρμας Gov.gr με απόλυτη ασφάλεια.

Λειτουργία γραφείου

Το γραφείο μας λειτουργεί με το κανονικό μας πρόγραμμα / ωράριο:

• Δευτέρα – Παρασκευή: 10:00 – 20:00
• Σάββατο: 10:00 – 15:00

Μπορεί τα πράγματα να μην είναι όπως ακριβώς ήταν πριν, είναι όμως στο χέρι μας, όλοι μαζί να ξεπεράσουμε το σοκ και να διαμορφώσουμε την κανονικότητα που μας αξίζει!

#MenoumeMazi

ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί ®

Ανδρεοπούλου 15, Θεσσαλονίκη (1ος Όροφος)

Τηλ.: 2310841656

Email: info@ergon-consulatnts.gr

Ιστοσελίδα: www.ergon-consultants.gr

ΕΓΓΡΑΦΗ ΣΤΟ NEWSLETTER

Το σχόλιο της ERGON

Το α’ τρίμηνο περιλαμβάνει δυο μήνες (Ιανουάριο και Φεβρουάριο) όπου η αγορά κινούνταν με μεγάλη «ταχύτητα». Ο Μάρτιος είχε μια απότομη κάμψη λόγω της πανδημίας. Όσον αφορά λοιπόν την επίδραση της πανδημίας στην αγορά ακινήτων, αυτή δεν μπορεί να αποτυπωθεί με σαφήνεια. Ίσως να είναι εμφανής η επίπτωση της πανδημίας στα αποτελέσματα του β’ εξαμήνου. Μένει φυσικά να δούμε πώς θα εξελιχθούν τα πράγματα τον Μάιο με την σταδιακή άρση των περιοριστικών μέτρων.

Διαθέσιμα προς ενοικίαση διαμερίσματα

Σημαντική αύξηση σημειώνεται στην προσφορά διαμερισμάτων προς ενοικίαση τις τελευταίες 30 ημέρες. Η έρευνα συνέκρινε τον αριθμό διαθέσιμων διαμερισμάτων προς ενοικίαση στα μέσα Απριλίου σε σχέση με τα μέσα Μαρτίου 2020.

Οι μεγαλύτερες διαφορές παρατηρούνται σε κάποιες περιοχές της Αττικής (Πετράλωνα, Νέος Κόσμος, Ιστορικό Κέντρο Αθήνας, Πειραιάς), στη Λάρισα, το Βόλο, το Ηράκλειο και τη Θεσσαλονίκη.

«Στροφή» στην μακροχρόνια μίσθωση

Είναι αξιοσημείωτο ότι τα περισσότερα από τα νέα διαμερίσματα που «βγήκαν» στην αγορά προς ενοικίαση αυτές τις 30 ημέρες, είναι επιπλωμένα ή ανακαινισμένα. Αυτό σχετίζεται άμεσα με το πλήγμα της βραχυχρόνιας μίσθωσης και του τουρισμού. Σύμφωνα και με σχετικό άρθρο μας στο ERGON blog, φαίνεται ότι πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα διαθέτουν και για μακροχρόνια μίσθωση.

ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Τι πρέπει να προσέξετε κατά την αναζήτηση ακινήτου 

Οι πωλήσεις κατοικιών το α’ τρίμηνο

Τι συμβαίνει στην αγορά ακινήτων και ειδικότερα στις πωλήσεις κατοικιών.

Κατά τη διάρκεια του α’ τριμήνου 2020, η υψηλότερη μέση τιμή πώλησης παρατηρήθηκε στα Νότια Προάστια Αττικής, με 2.593€ ανά τετραγωνικό ενώ η χαμηλότερη ήταν στη Φλώρινα με 511€ ανά τετραγωνικό.

Η μεγαλύτερη αύξηση σε αυτό το τρίμηνο σε σχέση με το προηγούμενο έτος, καταγράφηκε στο Δήμο Θεσσαλονίκης με +27,9%, ενώ η μεγαλύτερη μείωση στη Φλώρινα με -18,2%.

Η ενοικίαση κατοικιών στο α’ τρίμηνο

Όσον αφορά τις ενοικιάσεις κατοικιών, στο α’ τρίμηνο του 2020 σε σχέση με του προηγούμενου έτους παρατηρείται στην Ελλάδα μια αύξηση 9,5%, από 6,73€/τ.μ. το 2019 σε 7,37€/τ.μ. το 2020.

Τα αξιοσημείωτα στην αγορά ακινήτων είναι, η πτώση της μέσης τιμής ενοικίασης στο κέντρο της Αθήνας σχεδόν 5% και η μεγάλες αυξήσεις στις γύρω περιοχές της Θεσσαλονίκης (+34%), στο Ν. Ηλείας (+31%), στις Κυκλάδες (+30%), τη Λακωνία (+28%), το Ν. Λάρισας (+26%) και το Ν. Πέλλας (+25,5 %).

Η χαμηλότερη μέση τιμή ενοικίασης καταγράφεται στο Κιλκίς με 2,75€/τ.μ. και η υψηλότερη στη Χαλκιδική με 31,4€/τ.μ.

Πηγή / Έρευνα: Spitogatos.gr

Σχολιασμός – παρατηρήσεις: Πέτρος Παπαναούμ – MSc Μηχανολόγος Μηχανικός

ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί

Πριν λίγες μέρες (27/01/2020) πραγματοποιήθηκε ενημερωτική εκδήλωση στο Βιοτεχνικό Επιμελητήριο Αθηνών. Μεταξύ άλλων, τονίστηκε η πρόθεση του Υπουργείου να δρομολογήσει άμεσα την περαιτέρω απλοποίηση για την αδειοδότηση μικρομεσαίων επιχειρήσεων. Πιο συγκεκριμένα, στόχος του Υπ.Αν. είναι να υπάρξει ενιαία δομή στην αδειοδότηση όλων των οικονομικών δραστηριοτήτων στη χώρα.

Σήμερα, η αδειοδότηση των δραστηριοτήτων χαμηλής όχλησης γίνεται μέσω ηλεκτρονικής γνωστοποίησης εγκατάστασης και λειτουργίας απευθείας στην πλατφόρμα Notifybusiness.

Η φιλοσοφία είναι ότι γίνεται η συμπλήρωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών και η εξασφάλιση όλων των προβλεπόμενων προϋποθέσεων ίδρυσης από την ίδια την επιχείρηση χωρίς προσκόμιση φακέλου στην Αδειοδοτούσα Αρχή και γνωστοποιεί την έναρξη λειτουργίας της, με εκ των υστέρων ελέγχους των εμπλεκόμενων υπηρεσιών και ελεγκτικών οργάνων. Αυτό αφενός επιταχύνει τη διαδικασία αδειοδότησης μιας επιχείρησης και αφετέρου απελευθερώνει τους υπαλλήλους των υπηρεσιών, επιφορτίζοντάς τους περισσότερο με τον έλεγχο των επιχειρήσεων για την ορθή τήρηση των προϋποθέσεων λειτουργίας.

Διαβάστε επίσης: Ίδρυση επιχειρήσεων με γνωστοποίηση και οι παγίδες που κρύβονται

Για τις υπόλοιπες δραστηριότητες απαιτείται έγκριση εγκατάστασης και λειτουργίας. Εκτός των λειτουργικών και σχεδιαστικών απαιτήσεων όμως, υπάρχουν και άλλες απαιτήσεις κατά περίπτωση, που σχετίζονται με ζητήματα περιβάλλοντος, ασφάλειας, υγιεινής, ασφάλειας τροφίμων, προστασίας πολιτιστικής κληρονομιάς κ.λπ. με αντίστοιχα πιστοποιητικά και εγκρίσεις.

Τον προσεχή Ιούνιο, θα ολοκληρωθούν οι διαδικασίες για την έκδοση ενιαίων πιστοποιητικών για την ασφάλεια τροφίμων και την προστασία του περιβάλλοντος. Έτσι, οι επιχειρήσεις θα γνωρίζουν ποια Πιστοποιητικά πρέπει να διαθέτουν για την ίδρυση της δραστηριότητάς τους.

Ο έλεγχος των επιχειρήσεων γίνεται με την χρήση ειδικών φύλλων ελέγχου, του συστήματος διαχείρισης καταγγελιών, αλλά και τη χρήση μοντέλου ενεργειών συμμόρφωσης.

Διαβάστε περισσότερα στο επίσημο blog μας ERGONblog.gr

Είναι σαφές ότι υπάρχουν μια σειρά από ζητήματα – τεχνικά, νομικά, διαδικαστικά – που πρέπει να ερευνηθούν για ένα ακίνητο πριν τελικά προχωρήσετε στην τελική συμφωνία.

Μέσα από την εμπειρία των μηχανικών της ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί ® σας παρουσιάζουμε τα βασικότερα σημεία που πρέπει να προσέξετε όσον αφορά τα τεχνικά ζητήματα:

Παλαιότητα

Ο χρόνος αφήνει πάντα τα σημάδια του και τα κτίρια φυσικά δεν μπορούν να αποτελέσουν εξαίρεση. Τα σημάδια αυτά γίνονται εντονότερα όταν δεν υπάρχει επιμελής συντήρηση στη διάρκεια ζωής μιας κατασκευής. Τα σημαντικότερα προβλήματα που συναντώνται κατά την αναζήτηση ακινήτου σε παλιές κατασκευές είναι:

• Προβλήματα στεγάνωσης στις ταράτσες και τις στέγες
• Σαθροί σοβάδες στις όψεις των κτιρίων
• Διαρροές δικτύων ύδρευσης και αποχέτευσης
• Ανεπαρκείς ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις κ.ά.

Η εμφάνισή τους μπορεί να προκαλέσει μεγάλες οικονομικές επιβαρύνσεις για την αποκατάστασή τους ακόμη και χρονοβόρες δικαστικές προστριβές μεταξύ των ιδιοκτητών.

Κατασκευαστικές κακοτεχνίες

Όπως η παλαιότητα, έτσι και οι κακοτεχνίες, μπορούν να αποτελέσουν σημαντικό ανασταλτικό παράγοντα κατά την αναζήτηση ακινήτου. Πολλές φορές οι κακοτεχνίες στα κτίρια είναι αφανείς. Η αυτοψία ενός έμπειρου μηχανικού είναι επιβεβλημένη για την ανίχνευση και τον εντοπισμό κατασκευαστικών ατελειών ή κακοτεχνιών. Ο ίδιος θα αξιολογήσει εάν αυτές είναι περισσότερο ή λιγότερο κρίσιμες για τον ενδιαφερόμενο.

Τέτοιες είναι ενδεικτικά:

• Λανθασμένη κατασκευή φέροντος οργανισμού
• Λανθασμένη θερμομόνωση / υγρομόνωση
• Επικίνδυνες επεμβάσεις στο κτίριο κ.ά.

Αυθαίρετες κατασκευές

Ένα πολύ σημαντικό ζήτημα, είναι αυτό της πολεοδομικής νομιμότητας. Για τις αγορές ακινήτων τα πράγματα έχουν ξεκαθαρίσει, καθώς είναι υποχρεωτική από το Νόμο η έκδοση σχετικής Βεβαίωσης μηχανικού. Εκεί που απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή κατά την αναζήτηση ακινήτου, είναι στην μίσθωση και κυρίως τη μίσθωση επαγγελματικών ακινήτων. Σε περιπτώσεις επιχειρήσεων που απαιτείται άδεια λειτουργίας, ο έλεγχος νομιμότητας θα πρέπει να προηγείται της τελικής συμφωνίας, καθώς η νομιμότητα είναι απαραίτητη προϋπόθεση τόσο για την έκδοση της άδειας λειτουργίας όσο και για την έκδοση κάποιας οικοδομικής άδειας για εργασίες ανακαίνισης, αλλαγή χρήσης κ.λπ..

Καταλληλότητα βάσει τεχνικών προδιαγραφών

Όσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, σε πολλές περιπτώσεις υπόκεινται σε αυστηρές τεχνικές προδιαγραφές ανάλογα τη δραστηριότητα που εξυπηρετούν (τουρισμός, τρόφιμα, μεταποίηση κ.λπ.). Επομένως, η επιλογή του ακινήτου εξαρτάται άμεσα από την εξασφάλιση των εκάστοτε προδιαγραφών όπως:

• ελάχιστο εμβαδόν
• ελάχιστο ύψος
• κατάλληλοι χώροι
• γειτνίαση με σχολεία, νοσοκομεία, αρχαιολογικούς χώρους κ.ά.

Χρήσεις γης

Και αυτό το χαρακτηριστικό αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα. Τα σχέδια πόλεων προβλέπουν περιοχές όπου επιτρέπονται μόνο συγκεκριμένες χρήσεις γης (π.χ. αμιγής κατοικίας, κεντρικές λειτουργίες πόλης, υγεία, εκπαίδευση, βιομηχανία-βιοτεχνία κ.λπ.). Επομένως, το πρώτο που θα πρέπει να εξασφαλίζεται κατά την αναζήτηση ακινήτου για μια επιχείρηση, είναι να επιτρέπεται από τις χρήσης γης σε εκείνη την περιοχή η δραστηριότητα της επιχείρησης.

Χρήση ακινήτου

Όταν επιθυμείτε να μισθώσετε ή να αγοράσετε ένα ακίνητο, θα πρέπει να γνωρίζετε εάν αυτό το ακίνητο έχει την κατάλληλη χρήση. Το κάθε ακίνητο είναι χαρακτηρισμένο με συγκεκριμένη χρήση από την οικοδομική άδεια του κτιρίου. Η αλλαγή χρήσης ενός ακινήτου δεν είναι πάντα εφικτή και αυτό είναι κάτι που επίσης θα πρέπει να γνωρίζετε πριν κλείσετε τη συμφωνία.

 5 + 1 Tips 

1. Μη μένετε σε φωτοτυπίες σχεδίων που θα δείτε κατά την αναζήτηση, η πραγματικότητα μπορεί να είναι πολύ διαφορετική.
2. Μην «εμπιστεύεστε» την εικόνα του ακινήτου κατά την επίσκεψή σας για να βγάλετε συμπεράσματα. Μπορεί να είναι φρεσκοβαμμένο και να «κρύβει» σημαντικά προβλήματα.
3. Μην θεωρείτε δεδομένο ότι η επιχείρησή σας επιτρέπεται να λειτουργήσει σε ένα ακίνητο, επειδή προηγουμένως λειτουργούσε παρόμοια επιχείρηση στο ίδιο ακίνητο.
4. Ένας μισθωτής έχει δικαίωμα να εκδώσει οικοδομική άδεια σε περίπτωση που έχει μισθωτήριο συμβόλαιο άνω των 8 ετών.
5. Κανένας δεν είναι γνώστης των παραπάνω θεμάτων πλην ενός μηχανικού που ασχολείται ευρύτερα με τα ακίνητα. 
6. Πριν από την τελική επιλογή σας, αναθέστε σε έμπειρους μηχανικούς την έρευνα του ακινήτου που σας ενδιαφέρει, με σκοπό να ελαχιστοποιηθεί το ρίσκο σας.

Επισκεφθείτε το επίσημο blog μας ERGONblog.gr