Η αναζήτηση ακινήτου, είτε για μίσθωση είτε πολύ περισσότερο για αγορά, είναι μια διαδικασία που απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή.
Είναι σαφές ότι υπάρχουν μια σειρά από ζητήματα – τεχνικά, νομικά, διαδικαστικά – που πρέπει να ερευνηθούν για ένα ακίνητο πριν τελικά προχωρήσετε στην τελική συμφωνία.
Μέσα από την εμπειρία των μηχανικών της ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί ® σας παρουσιάζουμε τα βασικότερα σημεία που πρέπει να προσέξετε όσον αφορά τα τεχνικά ζητήματα:
Παλαιότητα
Ο χρόνος αφήνει πάντα τα σημάδια του και τα κτίρια φυσικά δεν μπορούν να αποτελέσουν εξαίρεση. Τα σημάδια αυτά γίνονται εντονότερα όταν δεν υπάρχει επιμελής συντήρηση στη διάρκεια ζωής μιας κατασκευής. Τα σημαντικότερα προβλήματα που συναντώνται κατά την αναζήτηση ακινήτου σε παλιές κατασκευές είναι:
- Προβλήματα στεγάνωσης στις ταράτσες και τις στέγες
- Σαθροί σοβάδες στις όψεις των κτιρίων
- Διαρροές δικτύων ύδρευσης και αποχέτευσης
- Ανεπαρκείς ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις κ.ά.
Η εμφάνισή τους μπορεί να προκαλέσει μεγάλες οικονομικές επιβαρύνσεις για την αποκατάστασή τους ακόμη και χρονοβόρες δικαστικές προστριβές μεταξύ των ιδιοκτητών.
Κατασκευαστικές κακοτεχνίες
Όπως η παλαιότητα, έτσι και οι κακοτεχνίες, μπορούν να αποτελέσουν σημαντικό ανασταλτικό παράγοντα κατά την αναζήτηση ακινήτου. Πολλές φορές οι κακοτεχνίες στα κτίρια είναι αφανείς. Η αυτοψία ενός έμπειρου μηχανικού είναι επιβεβλημένη για την ανίχνευση και τον εντοπισμό κατασκευαστικών ατελειών ή κακοτεχνιών. Ο ίδιος θα αξιολογήσει εάν αυτές είναι περισσότερο ή λιγότερο κρίσιμες για τον ενδιαφερόμενο.
Τέτοιες είναι ενδεικτικά:
- Λανθασμένη κατασκευή φέροντος οργανισμού
- Λανθασμένη θερμομόνωση / υγρομόνωση
- Επικίνδυνες επεμβάσεις στο κτίριο κ.ά.
Αυθαίρετες κατασκευές
Ένα πολύ σημαντικό ζήτημα, είναι αυτό της πολεοδομικής νομιμότητας. Για τις αγορές ακινήτων τα πράγματα έχουν ξεκαθαρίσει, καθώς είναι υποχρεωτική από το Νόμο η έκδοση σχετικής Βεβαίωσης μηχανικού. Εκεί που απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή κατά την αναζήτηση ακινήτου, είναι στην μίσθωση και κυρίως τη μίσθωση επαγγελματικών ακινήτων. Σε περιπτώσεις επιχειρήσεων που απαιτείται άδεια λειτουργίας, ο έλεγχος νομιμότητας θα πρέπει να προηγείται της τελικής συμφωνίας, καθώς η νομιμότητα είναι απαραίτητη προϋπόθεση τόσο για την έκδοση της άδειας λειτουργίας όσο και για την έκδοση κάποιας οικοδομικής άδειας για εργασίες ανακαίνισης, αλλαγή χρήσης κ.λπ..
Καταλληλότητα βάσει τεχνικών προδιαγραφών
Όσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, σε πολλές περιπτώσεις υπόκεινται σε αυστηρές τεχνικές προδιαγραφές ανάλογα τη δραστηριότητα που εξυπηρετούν (τουρισμός, τρόφιμα, μεταποίηση κ.λπ.). Επομένως, η επιλογή του ακινήτου εξαρτάται άμεσα από την εξασφάλιση των εκάστοτε προδιαγραφών όπως:
- ελάχιστο εμβαδόν
- ελάχιστο ύψος
- κατάλληλοι χώροι
- γειτνίαση με σχολεία, νοσοκομεία, αρχαιολογικούς χώρους κ.ά.
Χρήσεις γης
Και αυτό το χαρακτηριστικό αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα. Τα σχέδια πόλεων προβλέπουν περιοχές όπου επιτρέπονται μόνο συγκεκριμένες χρήσεις γης (π.χ. αμιγής κατοικίας, κεντρικές λειτουργίες πόλης, υγεία, εκπαίδευση, βιομηχανία-βιοτεχνία κ.λπ.). Επομένως, το πρώτο που θα πρέπει να εξασφαλίζεται κατά την αναζήτηση ακινήτου για μια επιχείρηση, είναι να επιτρέπεται από τις χρήσης γης σε εκείνη την περιοχή η δραστηριότητα της επιχείρησης.
Χρήση ακινήτου
Όταν επιθυμείτε να μισθώσετε ή να αγοράσετε ένα ακίνητο, θα πρέπει να γνωρίζετε εάν αυτό το ακίνητο έχει την κατάλληλη χρήση. Το κάθε ακίνητο είναι χαρακτηρισμένο με συγκεκριμένη χρήση από την οικοδομική άδεια του κτιρίου. Η αλλαγή χρήσης ενός ακινήτου δεν είναι πάντα εφικτή και αυτό είναι κάτι που επίσης θα πρέπει να γνωρίζετε πριν κλείσετε τη συμφωνία.
5 + 1 Tips
- Μη μένετε σε φωτοτυπίες σχεδίων που θα δείτε κατά την αναζήτηση, η πραγματικότητα μπορεί να είναι πολύ διαφορετική.
- Μην «εμπιστεύεστε» την εικόνα του ακινήτου κατά την επίσκεψή σας για να βγάλετε συμπεράσματα. Μπορεί να είναι φρεσκοβαμμένο και να «κρύβει» σημαντικά προβλήματα.
- Μην θεωρείτε δεδομένο ότι η επιχείρησή σας επιτρέπεται να λειτουργήσει σε ένα ακίνητο, επειδή προηγουμένως λειτουργούσε παρόμοια επιχείρηση στο ίδιο ακίνητο.
- Ένας μισθωτής έχει δικαίωμα να εκδώσει οικοδομική άδεια σε περίπτωση που έχει μισθωτήριο συμβόλαιο άνω των 8 ετών.
- Κανένας δεν είναι γνώστης των παραπάνω θεμάτων πλην ενός μηχανικού που ασχολείται ευρύτερα με τα ακίνητα.
- Πριν από την τελική επιλογή σας, αναθέστε σε έμπειρους μηχανικούς την έρευνα του ακινήτου που σας ενδιαφέρει, με σκοπό να ελαχιστοποιηθεί το ρίσκο σας.
Επισκεφθείτε το επίσημο blog μας ERGONblog.gr
