Στην Ελλάδα έχουν εκδοθεί αρκετοί νόμοι για την τακτοποίηση αυθαιρέτων από τη δεκαετία του ’80. Σήμερα “τρέχει” ο Νόμος 4495/2017 με τον οποίο προβλέπεται η τακτοποίηση ή νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών ή/και χρήσεων που έχουν κατασκευαστεί αποδεδειγμένα πριν την 28η Ιουλίου 2011.
Η αυθαίρετη δόμηση αφορά όλα τα είδη και τις χρήσεις ακινήτων και επηρεάζει ένα μεγάλο εύρος δικαιωμάτων και διαδικασιών όπως τη νόμιμη μίσθωση, την ηλεκτροδότηση, τη νόμιμη λειτουργία επιχειρήσεων, την αγοροπωλησία ακινήτων, τη γονική παροχή κ.ά.
Η διαδικασία τακτοποίησης ακινήτων είναι μια σύνθετη διαδικασία που απαιτεί την ανάθεση από τον ιδιοκτήτη σε έναν Μηχανικό με σκοπό την καταγραφή και τον έλεγχο της κατασκευής και τελικά την υποβολή της δήλωσης τακτοποίησης με όλα τα απαιτούμενα ανά περίπτωση δικαιολογητικά, σχέδια και μελέτες.
Η δηλώσεις γίνονται ηλεκτρονικά μέσα από πληροφοριακό σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος και τα υπολογιζόμενα πρόστιμα κατατίθενται σε τραπεζικό λογαριασμό του Υπουργείου Ενέργειας και Περιβάλλοντος με τρεις τρόπους, α) με εφάπαξ εξόφληση, β) με προκαταβολή 30% του προστίμου και εξόφληση υπολοίπου σε δόσεις και γ) εξόφληση όλου του προστίμου σε δόσεις.
Παρακάτω θα διαβάσετε απαντήσεις σε βασικά ερωτήματα που κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων και σημαντικές πληροφορίες σχετικά με την τακτοποίηση αυθαιρέτων, τις ευνοϊκές ρυθμίσεις που υπάρχουν και τις ειδικές εκπτώσεις που προβλέπει ο Νόμος.
Τι θεωρείται αυθαίρετο;
Αυθαίρετη θεωρείται μια κατασκευή ή μια χρήση για την οποία, είτε δεν υπάρχει καθόλου οικοδομική άδεια είτε αν υπάρχει οικοδομική άδεια, τότε δεν εφαρμόστηκε ακριβώς όπως προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας. Οι αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που έχουν πραγματοποιηθεί πριν από την 28/7/2011, μπορούν να δηλωθούν και να υπαχθούν στις διατάξεις του ν.4495/17 (εκτός ειδικών εξαιρέσεων – άρθρο 89)
Ποιες είναι οι κατηγορίες αυθαιρέτων;
Σύμφωνα με το Ν.4495/17, υπάρχουν 5 κατηγορίες αυθαιρέτων κατασκευών ή/και χρήσεων:
ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 1
Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, οι οποίες είχαν ολοκληρωθεί πριν από την 9/6/1975 εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή παραβόλου ποσού διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου
ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 2
Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, οι οποίες είχαν ολοκληρωθεί πριν από την 31/12/1982 εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή παραβόλου και την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου
ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 3
Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις. Εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, με την καταβολή παραβόλου ποσού διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και χωρίς την καταβολή ειδικού προστίμου (εξωτ. μόνωση, μικρή μεταβολή των διαστάσεων μπαλκονιών, αλλαγή διαστάσεων και θέσης ανοιγμάτων, βόθροι και δεξαμενές νερού, αποθήκες έως 15τ.μ., πρόχειρες κατασκευές κ.ά.)
ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4
Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, οι οποίες πραγματοποιήθηκαν μετά την 1/1/1983 τακτοποιούνται και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση (σύμφωνα με τις τελευταίες τροποποιήσεις), με την καταβολή αντίστοιχου παραβόλου και την καταβολή ειδικού προστίμου εφόσον δεν εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα 1000 τ.μ. κτιρίου συνολικά, τα 1000 τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις.
ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 5
Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, που δεν ανήκουν στις Κατηγορίες 1 – 4, τακτοποιούνται για 30 έτη με την καταβολή αντίστοιχου παραβόλου και την καταβολή ειδικού προστίμου. Επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτών μετά την υπαγωγή τους. Οι κατασκευές αυτές μπορεί να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης με την αγορά Συντελεστή Δόμησης όταν δημοσιευθεί η σχετική Υπουργική Απόφαση.
ΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ ΑΝΑΛΥΤΙΚΟΥ ΠΡΟΫΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ
Όσες αυθαίρετες κατασκευές δεν ορίζονται με επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα και δεν αναφέρονται στην Κατηγορία 3, υπολογίζονται βάσει αναλυτικού προϋπολογισμού των κατασκευών που έχουν πραγματοποιηθεί αυθαιρέτως.
Κερδίζω κάτι αν μπω νωρίς στο νέο Νόμο;
ΝΑΙ. Ο νέος Νόμος είναι χωρισμένος σε 4 φάσεις. Στις 2 πρώτες φάσεις υπάρχει έκπτωση ενώ στις 2 τελευταίες υπάρχει επαύξηση του ειδικού ενιαίου προστίμου. Οι φάσεις έχουν οριστεί ως εξής:
ΦΑΣΗ 1: ΕΚΠΤΩΣΗ 20% για υποβολές έως τις 8/10/2018
ΦΑΣΗ 2: ΕΚΠΤΩΣΗ 10% για υποβολές από τις 9/10/2018 έως τις 8/4/2019
ΦΑΣΗ 3: ΑΥΞΗΣΗ 10% για υποβολές από τις 9/4/2019 έως τις 8/10/2019
ΦΑΣΗ 4: ΑΥΞΗΣΗ 20% για υποβολές μετά τις 9/10/2019
Υπάρχει έκπτωση αν πληρώσω άμεσα το πρόστιμο;
ΝΑΙ. Προβλέπεται ειδική έκπτωση 20% για εφάπαξ πληρωμή του προστίμου και ειδική έκπτωση 10% για εφάπαξ πληρωμή του 30% του προστίμου
Σε πόσες δόσεις μπορώ να εξοφλήσω το πρόστιμο:
Το πρόστιμο μπορεί να εξοφληθεί σε έως και 100 μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό δόσης τα 50 ευρώ
Πόσο είναι το παράβολο;
Το παράβολο υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου ορίζεται από το Ν.4495/17 ως εξής:
- 250 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι 100 τ.μ.,
- 500 ευρώ για κτίριο/χρήση από 100 τ.μ. έως 500 τ.μ.,
- 1.000 ευρώ για κτίριο/χρήση από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ.,
- 4.000 ευρώ για κτίριο/χρήση από 2.000 τ.μ. έως 5.000 τ.μ. και
- 10.000 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 5000 τ.μ.
Ποιος ο κίνδυνος αν δεν κάνω τακτοποίηση;
Η τακτοποίηση αυθαιρέτου κτιρίου ή χρήσης δεν είναι υποχρεωτική χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι δεν υπάρχουν κυρώσεις στην περίπτωση που δεν τακτοποιηθεί. Εφόσον διαπιστωθεί από έλεγχο της Πολεοδομίας ή και άλλης ελεγκτικής Αρχής ότι υφίσταται αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση, επισύρονται κυρώσεις τόσο σε οικονομικό επίπεδο με επιβολή προστίμων (ανέγερσης και διατήρησης) πολλαπλάσια του ειδικού προστίμου τακτοποίησης, όσο και ποινικές και αστικές ανάλογα την περίπτωση
Πώς αποδεικνύεται ο χρόνος κατασκευής ενός αυθαιρέτου;
Ο χρόνος κατασκευής ενός αυθαίρετου κτίσματος ή εγκατάστασης μιας αυθαίρετης χρήσης αποδεικνύονται μόνο με επίσημα δημόσια έγγραφα και αεροφωτογραφίες σε συνδυασμό με την τεχνική τεκμηρίωση του Μηχανικού
Υπάρχουν ειδικές εκπτώσεις για χαμιλόμισθους, ανέργους ή συνταξιούχους;
ΟΧΙ. Για εκπτώσεις σε ειδικές ομάδες πληθυσμού δείτε την επόμενη ερώτηση-απάντηση
Υπάρχουν ειδικές εκπτώσεις για ΑμεΑ, πολύτεκνους κλπ.;
ΝΑΙ. Οι ειδικές ομάδες πληθυσμού που έχουν ειδική έκπτωση είναι οι εξής:
ΕΚΠΤΩΣΗ 85% για τακτοποίηση κατοικίας (ανεξάρτητα αν είναι κύρια ή άλλη κατοικία)
ΑμεΑ με ποσοστό αναπηρίας 80% καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από άτομα αυτής της κατηγορίας με ατομικό εισόδημα έως 40.000€ ή οικογενειακό εισόδημα έως 60.000€
ΕΚΠΤΩΣΗ 80% για τακτοποίηση μόνο της κύριας κατοικίας
- ΑμεΑ με ποσοστό αναπηρίας 67% καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από άτομα αυτής της κατηγορίας με ατομικό εισόδημα έως 18.000€ ή οικογενειακό εισόδημα έως 24.000€
- Παλιννοστούντες ομογενείς με εγγραφή στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή κοινότητας
- Πολύτεκνοι με ατομικό εισόδημα έως 40.000€ ή οικογενειακό εισόδημα έως 80.000€ (για τους πολύτεκνους υπάρχει και έκπτωση 50% για τακτοποίηση β’ κατοικίας εφόσον είναι μικρότερη των 80 τ.μ.)
ΕΚΠΤΩΣΗ 70% για τακτοποίηση μόνο της κύριας κατοικίας
- Τρίτεκνοι με ατομικό εισόδημα έως 25.000€ ή οικογενειακό εισόδημα έως 40.000€
- Μονογονεϊκές οικογένειες με ατομικό εισόδημα έως 25.000€ ή οικογενειακό εισόδημα έως 40.000€
Μπορώ να κάνω στα παιδιά μου Γονική Παροχή ένα διαμέρισμα με αυθαιρεσίες αν δεν τακτοποιήσω;
ΟΧΙ. Για να γίνει οποιαδήποτε διοικητική ή συμβολαιογραφική πράξη για ένα ακίνητο, θα πρέπει πρώτα να έχουν τακτοποιηθεί οι αυθαίρετες κατασκευές ή/και χρήσεις και να έχει εξοφληθεί τουλάχιστον το 30% του προστίμου τακτοποίησης
Έχω ένα Ζαχαροπλαστείο – Καφέ με ένα αυθαίρετο πατάρι. Έχω πρόβλημα με την Άδεια Λειτουργίας;
ΝΑΙ. Μια επιχείρηση θεωρείται ότι λειτουργεί νόμιμα εφόσον διασφαλίσει όλες τις νόμιμες προϋποθέσεις. Μία από τις προϋποθέσεις είναι η νομιμότητα του ακινήτου. Επομένως θα πρέπει όλες οι επιχειρήσεις να μεριμνήσουν για την τακτοποίηση τυχόν αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων
